焦点研究院 :2020年第24周哈尔滨市场消息简报

学区政策有调整将影响市场 多项城建动作影响城市板块

报告期：2020年6月8日至6月14日 出品时间：2020年6月15日

市场综述：

当周，哈尔滨土地市场无供应，无成交。新房市场运行平稳，新项目加快入市脚步，融创蘭园、巴黎第九区等项目即将开盘，金地在哈西的两个地块案名确定，并公示规划。此外，各区公布2020年小学学区范围和对口中心，南岗和道里区部分小学实行学位锁定制和购房满两年限制，学区房再度引发市场关注。

土地市场方面，当周无土地供应，无土地成交。

市场方面，新项目陆续入市，进入宣传蓄客期。如巴黎第九区、金地风华雅筑、融创蘭园、万科金域悦府等，临展或售楼处已开放，推出“入会”、“VIP招募”等方式锁客。招商蛇口在平房的项目招商学府1872启动前期宣传，规划推出建面89平方米两居和130平方米三居。金地在哈西的两宗地块案名确定，分别为金地峯范一期、二期，公示启动，一期9栋，二期12栋，容积率均≤2.7，以小高层住宅、高层住宅为主，预估价格将在16000元/平方米以上，面向改善需求。

城建规划方面，武威路城乡路至铁顺街路段2020年内建成，将与城乡路、哈西大街、学府路相交，与中兴大道平行，成为连接哈西、群力地区及南岗区的重要交通干道，未来将辅助正在施工的城乡路高架桥，形成桥上、桥下互通，快速连接二环与三环，缓解哈西、群力互通交通压力的立体路网。科研路打通工程公示，打通工程西起哈平路，东至三合路，双向四车道，将跨越马家沟河，打通后可从学府路直达三合路，提高出行效率，对三合路附近规划的哈尔滨前海园项目提供交通便利。前海园项目位于香坊区朝阳村，三合路两侧，绥化路、松风街、朝阳新路、动力南北路38围合区域，占地面积30万平方米，建筑面积75万平方米，预计2020年开始建设，工期五年，规划建设金融总部、创新金融产业、国际资本服务中心和金融中介服务机构。

此外，哈尔滨新区32个项目集中签约，投资规模377.8亿元，亮点项目有国家新材料科技产业化基地、哈尔滨电力产业集群项目、俄罗斯国家展馆项目和哈尔滨新区排名前列高级中学等。截至2020年6月，哈尔滨新区已签约项目52个，协议引资额1038亿元，其中华夏幸福深哈金融科技城协议引资200亿元、万科中俄产业园200亿元、保利文化艺术城项目100亿元。其中，华夏幸福和万科选址在深哈产业园，与宝能城、泰豪熙江悦相互促进，以产业带动人口聚集。有消息称，保利文化艺术城选址在滨水大道哈尔滨大剧院附近，未来与哈尔滨大剧院、绿地东北亚国博城形成会展艺术文化集群，以艺术为载体，促进区域升级。

哈尔滨新区环西和松浦板块依然是政府大力投资的区域，土地供应和成交集中，楼面价在2000至4000元/平方米，新项目售价在10000至13000元/平方米，利润空间广阔。

此外，哈尔滨各区公布2020小学学区和对口初中。其中，道里区5所小学和南岗区的16所小学实行学位锁定制（五年一学位）。南岗区8所学校实行入学购房及落户时间满两年的限定政策。学位锁定制（五年一学位）对二手房交易有限制，并有望催生新一轮交易热潮。

一、城建信息

关键词：划片学区

内容：

《黑龙江省中小学校“四零承诺”实施细则（修订）》：集体户口、产权不足100%产权证将不作为招生入学的依据。

各区公布2020小学学区和对口初中。道里区5所小学：抚顺小学校、群力兆麟小学校、群力实验小学校、爱建学校、东湖路学校和南岗区的16所小学实行学位锁定制（五年一学位）。南岗区8所学校实行入学购房及落户时间满两年的限定政策。

影响研判：

学位锁定制（五年一学位），对选购二手房有限制，且部分学校有落户满两年的限制，将刺激市场交易。以下项目有影响：恒大珺庭、爱达壹号、哈西骏赫城、鲁商松江新城、华鸿金色柏林、学府经典、状元府、宝宇天邑环球港等。

关键词：道路交通

内容：

武威路城乡路至铁顺街路段2020年内建成。

影响研判：

随着哈西群力新建小区陆续入住，早晚高峰拥堵常见，武威路打通后，沿线在售项目收益，如西雅图水岸、爱达·盛锦、君贵东方瑞景等。

内容：   

南岗区科研路打通已公示，打通工程西起哈平路，东至三合路，双向四车道，新建道路将跨越马家沟河。

影响研判：

科研路打通为三合路附近规划的哈尔滨前海园项目提供交通便利。前海园项目位于香坊区朝阳村，三合路两侧，绥化路、松风街、朝阳新路、动力南北路38围合区域，占地面积30万平方米，建筑面积75万平方米，规划建设金融总部、创新金融产业、国际资本服务中心和金融中介服务机构。2019年末，该区域首次有新地块供应。目前已有两宗地块成交，分别是腾益建康城和新松·玺樾府，郡处于公示规划阶段，未销售。成交楼面价在3000至4200元/平方米，结合周边二手房价格，预估开盘销售价在10000至14000元/平方米。

关键词：哈尔滨新区

内容：

哈尔滨新区32个项目集中签约，包括国家新材料科技产业化基地项目、哈尔滨电力产业集群项目、俄罗斯国家展馆项目、哈尔滨新区排名前列高级中学等。   

影响研判：

哈尔滨新区环西和松浦板块依然是政府大力投资板块，土地供应和成交集中，楼面价在2000至4000元/平方米，新项目售价在10000至13000元/平方米。

二、项目信息

项目公示：

金地峯范一期、二期进行批前公示，一期位于南岗区科学大道与中兴左街交口以北地段，占地53191.2平方米，建筑面积176780平方米，停车位1464辆，共计9栋。其中，1号楼16层，2号楼21层，3、5号楼26层，6号楼14层，7号楼28层，8号楼19层、9、10号楼29层封顶，规划公建及商业共6栋。二期位于南岗区科学大道与南兴街交口以北地段，占地60921.2平方米，建筑面积203700平方米，停车位1568辆，共计12栋。其中，1、2号楼21层，3号楼22层，5号楼18层，6号楼25层，7号楼18层，8号楼26层，9号楼19层，10号楼18层，11号楼11层，12号楼24层，13号楼23层封顶，规划公建及商业共4栋。用地性质均为二类居住兼容商业用地，一期成交楼面价7876.5元/平方米，二期8064元/平方米，容积率均≤2.7，预计以高层为主，结合周边竞品价格，预估价格将在16000元/平方米以上，面向改善需求。