焦点研究院 :2020年第27周哈尔滨市场消息简报

两项新政策落地刺激哈市市场 新项目入市密集但需求谨慎

报告期：2020年6月29日至7月5日 出品时间：2020年7月6日

市场综述：

哈尔滨市场在政策层面正在做着点滴探索。当周，哈尔滨市住房公积金新政策，以及人才落户新政策出台，对当下观望氛围浓厚的市场，有一定的催化刺激作用。土地市场有动作，当周供应7宗地块，成交6宗地块，热门区域均有涉及。新项目加快入市脚步，多个项目开启认筹。

政策方面，当周，哈尔滨市住房公积金贷款新政策实施，调整住房公积金缴存上限，放开二套房和异地购房的贷款限制，减轻住房公积金贷款购房压力。此外，哈市出台《关于鼓励来哈就业创业落户若干政策》，对在哈市九个城区落户的各类人才发放安家费、购房补贴和生活补贴等，吸引人才购房落户。

土地市场方面，当周哈尔滨土地供应7宗，面积68.37万平方米，起始价38.17亿元；成交6宗，面积29.54万平方米，成交额17.62亿元。

供应的7宗地块，平房、南岗和道里区各两宗，香坊一宗。平房两宗地块均含商业用地（B1）、居住用地（R2）、城市道路用地（S1）和公园绿地（G1），位于哈南万达广场旁，容积率1.44至1.6，楼面价1904至1906元/平方米。南岗两宗地块中，NO.2020HT028位于南岗区清明六道街、桥北街交口南侧，为商业设施用地兼容交通场站用地，地上面积3065.3平方米，容积率≤1.0，起始价3181万元，楼面价1037.7元/平方米，但需采用装配式建筑工艺。另一宗NO.2020HT033位于南岗区科学大道、南兴街、规划路围合区域，面积71496.8平方米，为二类居住用地兼容商业设施用地，容积率≤2.5，起始价133947万元，楼面价7493.5元/平方米，是近期入市地块中起始楼面价较高的，也是配套和区域成熟度较好的。

道里区出让的两宗地块中，NO.2020HT032为住宅用地，位于群力东区成熟板块内，兴江路与规划路交口，为二类居住用地兼容商业设施用地，面积16520.41平方米，容积率≤2.03，起始价20066万元，楼面价5985元/平方米。另一宗NO.2020HT034位于道里区群力第六大道与青山路交口南北侧，面积10495.8平方米，为商业用地，容积率≤2.5，起始价11274万元，楼面价4296.5元/平方米。

香坊入市地块位于安通街与电碳路西南角，为二类居住用地兼容商业设施用地，面积180422.38平方米，容积率≤1.69，起始价96681万元，楼面价3172元/平方米。

当周入市地块均位于主城区内，位置优越，配套成熟，购房群体广泛，但有配建道路、公园、交通场站等要求，对开发成本有影响。

当周成交的6宗地块，有5宗来自松北新区，全部由汇智（汇锦）房地产开发有限公司以底价摘得，由住宅、商务商业和现代服务业用地组成，面积27.44万平方米，成交价14.0756亿元，容积率1.6至2.75，楼面价2250至2490元/平方米。五宗地块相连，临近绿地东北亚国博城和汇智环球金贸城，将作为汇智环球金贸城二期开发用地。焦点研究了解到，汇智将在区内自费建设九年制学校，建成后交付教育部门，将为自身项目增加教育配套，也将为区域赋能。另外一宗成交地块NO.2020HT021位于南岗区文昌街、文景头道街、文景街、中海文昌公馆围合区域，面积20966.5平方米，为二类居住用地兼容商业设施用地，起始价28550万元，成交价35450万元，溢价率24.2%，楼面价8454元/平方米。该地块系棚改项目，需采用装配式建设，地块容积率≤2.0，预计以高层住宅为主，结合楼面价及周边行情，预计售价在14500元/平方米及以上。

市场方面，新项目加快入市步伐，多种方式蓄客、锁客。反观购房需求，出手较为谨慎。其中，广受关注的巴黎第九区首开售罄，对三环哈西区域热度有积极作用。竞品金地风华雅筑乘势开放示范区，推出建面85至126平方米精装修通透高层住宅、小高层住宅房源，也对同为汇龙旗下的道外新盘汇龙玖和居项目有积极影响，项目户型建面86至128平方米，认筹可享受99折购房优惠。项目拿地楼面价3600至4900元/平方米，预计售价12000至14000元/平方米。位于香坊区的万科金域悦府售楼处和公园开放，规划建面88至128平方米户型，带装修交付，预计2022年交房。项目由三宗地块构成，拿地楼面价4400至4800元/平方米，现已启动认筹，结合周边房价，预计售价10000至13000元/平方米。

政策面

关键词：住房公积金

哈市调整住房公积金缴存和贷款政策：① 2020年度职工住房公积金缴存基数上限调整。② 住房公积金个人贷款支持购买、建造、翻建、大修普通自住住房。③ 职工家庭购首套住房，公积金贷款首付比例不得低于20%。④ 职工家庭只有一套住房或使用过一次公积金贷款并已结清，购买第二套住房，公积金贷款首付比例不得低于30%，贷款利率为同期首套房公积金贷款利率的1.1倍。⑤ 购买第三套及以上住房或已使用过两次公积金贷款，公积金贷款不予支持。⑥ 异地缴存可以在哈市申请公积金贷款，并享有与本市缴存职工同等政策。

影响研判：提高公积金缴存基数，放开二套房、异地购房贷款限制，减轻购房压力，对市场有积极影响。

关键词：人才落户

哈市《鼓励来哈就业创业落户若干政策》：九个城区企业和市属事业单位专业技术领域新引进并落户的博士、硕士、本科毕业生、大专、中专、全日制技工院校毕业生等发放不同金额的安家费、购房补贴和生活补贴等。对有自有住房、有稳定就业的本市农民，落户后原有的农民财产权和选举权不变。

影响研判：安家费、购房补贴及鼓励农民购房等，对主城区吸纳常住人口，产生购房需求有刺激作用。

土地面 

土地供应

平房：两宗地块（NO.2020HT026、NO.2020HT027）均为商业用地（B1）、居住用地（R2）、城市道路用地（S1）和公园绿地（G1），均位于哈南万达广场旁，容积率1.44至1.6，楼面价1904至1906元/平方米，预计8月3日竞拍。

南岗：两宗地块。NO.2020HT028位于南岗区清明六道街、桥北街交口南侧，哈特工大商圈，为商业设施用地兼容交通场站用地，地上面积3065.3平方米，商服40年、交通场站50年，容积率≤1.0，起始价3181万元，楼面价1037.7元/平方米，预计8月4日竞拍，需采用装配式建筑方式。NO.2020HT033位于南岗区科学大道、南兴街、规划路围合区域，用地面积71496.8平方米，地上建筑面积178750平方米，为二类居住用地兼容商业设施用地，住宅70年、商服40年，容积率≤2.5，起始价133947万元，楼面价7493.5元/平方米，预计8月6日竞拍。

道里：两宗地。NO.2020HT032为住宅用地，位于群力东区成熟板块内，兴江路与规划路交口，为二类居住用地兼容商业设施用地，面积16520.41平方米，住宅70年、商业40年，容积率≤2.03，起始价20066万元，楼面价5985元/平方米，预计8月5日竞拍。NO.2020HT034位于道里区群力第六大道与青山路交口南北侧，用地面积10495.8平方米，为商业用地，40年，容积率≤2.5，起始价11274万元，楼面价4296.5元/平方米，预计8月6日竞拍。

香坊：NO.2020HT031位于安通街与电碳路西南角，为二类居住用地兼容商业设施用地，用地面积180422.38平方米，居住70年、商服40年，容积率≤1.69，起始价96681万元，楼面价3172元/平方米，预计8月5日竞拍。

影响研判：当周入市地块均位于主城区，且位置优越，配套成熟，购房群体广泛，但因配建道路、公园、交通场站等要求，影响建安成本。

土地成交

NO.2020HTS(S)007-NO.2020HTS(S)0011等五宗地块，全部由汇智（汇锦）房地产开发有限公司以底价摘得，由住宅、商务商业和现代服务业用地组成，面积27.44万平方米，成交价14.0756亿元，容积率1.6至2.75，楼面价2250至2490元/平方米，将作为汇智环球金贸城二期开发用地。

NO.2020HT021位于南岗区文昌街、文景头道街、文景街、中海文昌公馆围合区域，面积20966.5平方米，为二类居住用地兼容商业设施用地，起始价28550万元，成交价35450万元，溢价率24.2%，楼面价8454元/平方米。该地块为棚改项目，需采用装配式建设。地块容积率≤2.0，预计以高层住宅为主，结合楼面价及周边行情，预计售价14500元/平方米及以上。

影响研判：哈尔滨新区松浦板块以绿地国博城和汇智环球金贸城两大综合体为主，以产业带动人口和经济发展，新成交地块作为汇智环球金贸城二期用地，为区域提供商业配套。汇智将在该区域内自费建设九年制学校，建成后移交给教育部门，为自身项目增加教育配套，也为区域赋能。

项目面

新项目 

金地风华雅筑：示范区开放。项目位于哈西大街延长线与三环路交汇处，规划8栋风华系中式精装修高层住宅、小高层住宅，户型建面85至126平方米，一梯两户，南北通透，城市展厅开放，可咨询登记。拿地楼面价4685元/平方米，结合周边竞品价格，预计高层售价13000至15000元/平方米，洋房售价15000至17000元/平方米。

万科金域悦府：位于香坊拥军路与军立街交汇处，规划建面88至128平方米户型，带装修交付，预计2022年交房。项目由三宗地块组成，拿地楼面价4400至4800元/平方米，现已认筹，结合周边房价，预计售价10000至13000元/平方米。

汇龙玖和居：位于道外南直路、益华二商店北侧，规划户型建面86至128平方米，认筹可享受99折购房优惠。项目由三宗地块组成，楼面价3600至4900元/平方米，预计售价12000至14000元/平方米。