焦点研究院 :2020年第21周哈尔滨市场消息简报

新建小区要配建养老房 香坊区域改造寻合作方

报告期：2020年5月18日至5月24日 

出品时间：2020年5月25日

市场综述：

当周，《黑龙江省人民政府办公厅关于推进养老服务发展的实施意见》出台。要求新建住宅小区按每百户20至30平米配建社区居家养老服务用房，完善居家养老服务体系，对房企来说，可能会增加公建面积以及建筑成本，但同时也是机遇，借推进养老服务发展的东风，打造养老特色项目，增加居家养老医联体等配套，吸引有居家养老需求的群体。目前，西雅图水岸、颐品雅居等楼盘皆有该项服务。

土地招拍挂方面，当周共有3宗土地供应，无土地成交。3宗入市地块全部位于松北新区，皆为住宅用地，两宗位于智谷四街沿线，预计6月19日竞拍。一宗面积132606.09㎡，容积率≤2.0，出让起始价62643万元，起始楼面价2362元/㎡，一宗面积110383.51㎡，容积率≤1.5，出让起始价41460万元，起始楼面价2504元/㎡，两宗地块容积率在1.5-2之间，预计建设低密的小高层和洋房产品。还有一宗位于规划180路以南、规划207路以西、规划203路以东、规划172路以北，面积20145.45㎡，出让起始价12154万元，起始楼面价2742元/㎡，6月23日竞拍，容积率≤2.2，预计建设以高层为主的住宅项目。2020年1月至5月，哈尔滨土地市场70%以上的土地供应都来自哈尔滨新区，松北环西板块、深哈产业园仍是新区重点发展区域，从土地供应和成交上，就能窥见一斑，该区域地块成片，净地居多，拿地即可开工，出让总价和楼面价远低于其他区域，且有宝能、万科等全国性房企带头入驻，再加上新区、自贸区等政策倾斜，仍是哈尔滨的置业热点，发展前景和盈利空间都具备。

市场运行方面，新盘陆续入市，进入宣传蓄客期。如巴黎第九区、金地风华雅筑、融创蘭园、万科金域悦府等，临展或售楼处已开放，同时推出了入会活动，享额外99折或享车位优惠等。招商蛇口在平房区的新住宅地块已取得《建设用地规划许可证》，案名定为“招商·学府1872”，容积率≤1.9，预计以低密小高层和洋房为主，地块成交楼面价3173元/平米，再加上建筑和营销成本，预计开盘销售价至少在8000元/㎡以上。华润置地·静安府案名公布，项目位于松北新区世博路与鑫源街交汇处，规划建面95-115㎡精装高层和建面140平方米洋房，该地块成交楼面价为7772元/平方米，结合周边竞品价格，预计项目价格在14000元/平方米左右。

在城建规划方面，公布8个成片棚户区将启动改造，包括电碳厂周边、安通街平房、西巴安里等；道里安宁街地段棚改项目启动征收；香坊区政府召开朝阳片区改造项目推介会，朝阳片区改造项目位于三环路—哈平路—哈尔滨绕城高速公路（四环路）—学府路围合区域，北侧、西侧比邻哈西南部地区，南侧是哈南工业新城，东侧与三精制药、生物疫苗较近，总用地面积约6.3平方公里。共有中铁、中建、中海、华润、碧桂园、旭辉、恒大、融创、保利、汇龙、招商、省建投、农垦等31家企业参会。棚户区改造是哈尔滨今年的重点工作，从目前公布的棚改范围看，香坊棚改区成片的较多，且都临主干道，具备成熟的生活圈，腾退出土地之后，再开发的成本相对较低。特别是三环路-哈平路-哈尔滨绕城高速公路（四环路）-学府路围合区域，接连香坊、南岗和平房，有学府路、征仪路、哈平路主干道，板块成熟，人口集中，按照政府规划，将打造 “生态产业园区、人文商业区及现代住宅区，有很大的参与和盈利空间。

政策面

新小区配建“养老房”

《黑龙江省人民政府办公厅关于推进养老服务发展的实施意见》出台。根据意见，我省新建住宅小区需按每百户20至30平米配套建设社区居家养老服务用房；在中心城区构建“15分钟养老服务圈”；支持符合条件的养老机构举办养老服务类技工院校和职业技能培训学校；开展“智慧医疗＋签约服务＋家庭医生工作室”慢病管理“云”服务；建立健全“省、市、县、乡（镇、街道）、村（社区）”五级老年教育办学网络。 

影响研判

在新建住宅中按比例增加养老服务用房，对有居家养老需求的业主来说，是利好，不出小区就能享受养老服务，对房企来说，可能会增加公建面积以及建筑成本，但同时也是机遇，借推进养老服务发展的东风，打造养老特色项目，增加居家养老医联体等配套，吸引有居家养老需求的群体。目前，西雅图水岸、颐品雅居等楼盘皆有该项服务。

土地面

土地供应

一、松北新区共有3宗地块挂牌，全部为住宅用地。两宗位于智谷四街沿线，预计6月19日竞拍。其中一宗面积132606.09平方米，容积率≤2.0，出让起始价62643万元，起始楼面价2362元/平方米，另一宗面积110383.51平方米，容积率≤1.5，出让起始价41460万元，起始楼面价2504元/平方米，两宗地块容积率在1.5-2之间，预计建设低密的小高层和洋房产品。还有一宗位于规划180路以南、规划207路以西、规划203路以东、规划172路以北，面积20145.45平方米，出让起始价12154万元，起始楼面价2742元/平方米，6月23日竞拍，容积率≤2.2，预计建设以高层为主的住宅项目。

影响研判

松北环西板块、深哈产业园仍是新区重点发展区域，从土地供应和成交上，就能窥见一斑，该区域地块成片，净地居多，拿地即可开工，出让总价和楼面价远低于其他区域，且有宝能、万科等全国性房企带头入驻，再加上新区、自贸区等政策倾斜，仍是哈尔滨的置业热点，发展前景和盈利空间都具备。

二、哈药集团总部、哈药集团制药总厂、哈药集团制药六厂将实施搬迁，其中哈药总部将搬入哈尔滨新区，寻找战略投资者对现有厂区进行商业综合开发或整体出让。

影响研判

哈药总部位于南直路淮河路交汇处，临南直桥二环主干道、会展中心，是二环内不可多得的成熟板块，周边目前无新盘在售，二手房市场活跃，需求旺盛，具有一定的开发空间。

城建面

一、棚户区改造

8个成片棚户区将启动改造，包括电碳厂周边、安通街平房、西巴安里等；道里安宁街地段棚改项目启动征收；香坊区政府召开朝阳片区改造项目推介会，朝阳片区改造项目位于三环路-哈平路-哈尔滨绕城高速公路（四环路）-学府路围合区域，北侧、西侧比邻哈西南部地区，南侧是哈南工业新城，东侧与三精制药、生物疫苗较近，总用地面积约6.3平方公里。共有中铁、中建、中海、华润、碧桂园、旭辉、恒大、融创、保利、汇龙、招商、省建投、农垦等31家企业参会。

影响研判

棚户区改造是哈尔滨今年的重点工作，从目前公布的棚改范围看，香坊棚改区成片的较多，且都临主干道，具备成熟的生活圈，腾退出土地之后，再开发的成本相对较低。特别是三环路-哈平路-哈尔滨绕城高速公路（四环路）-学府路围合区域，接连香坊、南岗和平房，有学府路、征仪路、哈平路主干道，板块成熟，人口集中，按照政府规划，将打造 “生态产业园区、人文商业区及现代住宅区，有很大的参与和盈利空间。

二、生活配套

哈尔滨拟对拟对9.3公里松花江南岸道里段提档升级、道外段实施改造。改造范围西起何家沟入江口、东至港务局、南临江畔路，全长9.3公里、总面积67公顷，将打造一条与江心太阳岛、江边斯大林公园、防洪纪念塔、景阳公园等遥相呼应的沿江生态景观带。

影响研判

沿江景观带一直集中在道里友谊西路，此次道外段进行改造升级，打造“友谊东路”，也是道外焕新的一个小标志。自中海进驻水源路之后，道外推地的重心就集中在该板块。水泥路附近有两宗地块6月竞拍，既能共享道外成熟商圈配套，又临二环、北门高架桥、公铁两用桥，从目前中海项目的来访人数看，该区域具有一定的购房受众基础。

项目面

新盘动向

一、招商蛇口在平房区的新住宅地块已取得《建设用地规划许可证》，案名定为“招商学府1872”，容积率≤1.9，预计以低密小高层和洋房为主，地块成交楼面价3173元/平米，再加上建筑和营销成本，预计开盘销售价至少在8000元/平方米以上。

二、华润置地静安府案名公布，项目位于松北新区世博路与鑫源街交汇处，规划建面95-115平方米精装高层和建面140平方米洋房，该地块成交楼面价为7772元/平方米，结合周边竞品价格，预计项目价格在14000元/平方米左右。