16家上市物企在管面积破1亿平米,扩张战场转移至“第三方外拓”

来源：每日经济新闻

每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

即便规模扩张已不再是物业企业的头等大事，但头部效应愈加明显的趋势仍然在继续。

2021年，在管面积突破1亿平方米的上市物业企业已增至16家。中指研究院统计显示，2021年TOP10物业企业管理面积均值达3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%，头部效应凸显。

近几年，物业行业频繁的收并购以及“大鱼吃大鱼”现象的出现，进一步扩大了头部物业企业的市场份额。在房企母公司增速大幅放缓的当下，物业企业亦在加速发展独立第三方拓展能力，开拓新市场，以增强独立性，摆脱母公司依赖。

而随着资本市场和并购市场回归理性，物业企业今年特别强调在收并购扩张上的谨慎及聚焦性。换言之，不同物业企业对规模扩张产生了不同侧重点，对经营质量、经营坪效的重视度已超过规模本身。

在管面积头部效应明显加剧

据中指研究院数据，2021年百强物业企业管理面积达到5692.98万平方米，同比增速达16.69%；合约管理面积增至7683.63万平方米，高出管理面积近2000万平方米，奠定了未来增长的坚实基础。市场份额方面，百强企业市占率上升至52.31%，较上年增长2.60个百分点。

其中，TOP10物业企业管理面积均值达3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%。从增速方面看，TOP10企业在如此高基数的基础上仍然实现了34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54个百分点，远远拉开与百强企业整体的差距。

数据来源：中指研究院

具体到企业来看，2021年雅生活在管面积为4.89亿平方米，同比上涨30.4%（未经审核）；保利物业在管面积约4.65亿平方米，同比增长22.41%；合景悠活在管面积为2.06亿平方米，同比增长395%。

总体来看，去年上市物业公司已有16家在管面积突破1亿平方米，其中2021年首次突破1亿平方米在管面积的是合景悠活、新大正、时代邻里。除此之外，正在IPO途中的万物云和龙湖智创生活的在管面积分别为7.85亿平方米和2.64亿平方米。

“在近几年的发展中，上市物企在市场并购、扩张上的动作，导致市场上的竞争压力不断加大。”4月27日，排名前列太平戴维斯华南区物业及资产管理部负责人、高级董事何振宇在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，大量的物业企业为了能够达到经济指标，除了传统的物业管理板块，会不断通过多种服务模式不断扩张，增加管理项目与管理面积，以达到增加营业收入的目的。未来，物企在管面积的继续扩张也是必然趋势。

值得注意的是，2021年部分物业企业在管面积之所以能实现大幅度增长，一方面是大规模的收并购所致，另一方面则是因为在加大第三方外拓力度。

数据来源：中指研究院

在收并购方面，作为2021年的“并购王”，碧桂园服务的合同管理面积达到了15.2亿平方米（包含“三供一业”），新增6.2亿平方米；合景悠活则因为并购了雪松智联、上海申勤等物业公司，在管面积实现了翻倍增长；今年年初，华润万象生活先后收购了禹洲物业、中南服务，新增在管面积7248万平方米。

何振宇认为，2022年的物业收并购市场仍会保持一定的趋势。因为行业的市场格局仍较为分散且竞争较大，扩规模、提高市场占有率仍是物企重要的诉求之一。房地产行业变局加速了物业企业并购市场优质标的入市，并购标的从中小型物企、独立第三方物企向地产旗下物企、头部企业、上市企业、拟上市物企演变，物管行业格局的转变也标志着行业逐渐迈向理性和成熟。

第三方外拓市场竞争白热化

2021年可以称得上是近几年物业行业的收并购大年。

据中指研究院统计，2021年百强企业新增管理面积中超过半数来源于第三方项目，并购为首要驱动力。地产变局加速百强企业并购节奏，并购扩张迎来战略机遇期。百强企业共发生超百宗并购案例，交易金额近400亿元，涉及约10亿平方米管理面积，创历史新高。

不过，进入2022年，物业行业的收并购风向似乎有所转变。碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏在3月29日的2021年度业绩会上表示，碧桂园服务大规模收并购时间、以追求规模和合约叠加的时代应该说已经过去了。在今年和未来一段时间里面，将重点是以补短板（为目标）来进行并购，比如在商业、商写、生活服务等方面将进一步加强。

何振宇分析认为，随着资本市场回归理性，物业企业对于规模扩张有了新的布局。在不少物业企业已经在规模之外，逐渐加强对经营质量、经营坪效的重视度。比如，规模扩张的时候物业企业更加重视区域布局和城市深耕度；在构建服务体系、规范服务标准的时候更重视客户研究，重视业主满意度；更多的企业则将品质管理作为内部管理的重中之重。

时代邻里执行董事兼财务管理中心总经理周锐在4月1日举行的2021年度业绩会上指出，随着去年房地产市场的调整，物业管理行业获得了很多收并购的机会，资本方面慢慢回归了价值，时代邻里的态度会更加审慎。“我们认为，低成本高质量的扩张是一个企业的长远发展之道，除了收并购方式外，我们同步关注自身拓展能力的打造和建设。”

收并购只是一时之道，在房企母公司增速大幅放缓的当下，物业企业亦在加速发展独立第三方拓展能力，开拓新市场，以增强独立性，摆脱母公司依赖。在近期的业绩会上，多家物业企业高管都表示“未来将以自主拓展为主，收并购为辅”。

诸葛找房数据研究中心统计显示，50家物企中有32家公布了第三方拓展数据，2021年32家物企第三方在管面积占比由49%提升至59.9%，扩大了10.86个百分点。

碧桂园服务2021年年内新增第三方品牌外拓合约管理面积约为8400万平方米，雅生活第三方外拓新增合約面积近7000万平方米（不含收并购）；合景悠活全年第三方外拓近2000万平方米。时代邻里则提出，2022年目标要做到2500万平方米的第三方拓展增长。

“在第三方外拓中要注重要点，解决痛点，这是一个关乎物企在商业拓展上的重点问题，从客户需求出发，才是在市场立足的根本。”何振宇告诉《每日经济新闻》记者，物业企业开拓市场上的难点是新入市的房地产项目减少和减缓，而行业内市场竞争却在不断加剧，利润不断压缩。

嘉和家业物业服务研究院表示，随着市场化进程的推进，物企第三方项目占比提升，竞标过程中物业企业会对收费标准做出小幅调整，一定程度上使第三方项目利润略低于母公司交付。

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