同等地段买公寓还是“老破小”? 怎么选才不会后悔!

大部分人都知道买房尽可能的不要买公寓，一来多数人不认可，觉得公寓就是“小产权”；二来买了不容易转手，税费高；三来公寓普遍密度大，住起来不如南北通透的房子舒服。但在如今的房价状况下，并不是谁都有经济条件能够轻松买下地段、交通、配套等各方面都满意的新房，退而求其次，也就有一部分人迫不得已选择公寓，另一部人则会考虑老破小。

公寓不限购、总价相较于同地段住宅低，物业管理好，但商业水电，没有天然气，首付5成，只能使用商业贷款，最多可贷款10年，不能落户。

老破小，顾名思义，一般指房龄在二三十年左右或以上的多层楼房，此类房源多数为4-7层到顶，每层3-8户不等，优势是其地理位置普遍在市区繁华地段及周边不远处，无论是交通，还是商业、医疗、教育等配套可谓十分完善，不少都是重点学区片，也有人为了孩子上好学校特意买此类学区房。但老破小没有电梯，多数没有物业公司，相应的也就不需要交物业费，需缴纳清洁费（垃圾清运费）。随着每层户型增多，户型设计及朝向会越来越像公寓（不通透，单向采光等），甚至多数没有如今新建商品房房必备的大客厅，所谓客厅多为过道式，无法摆放沙发，电视背景墙等。倘若居委会管理不严，常有住户将杂物堆放在楼梯及楼道里阻碍通行。没有电梯也会造成老人小孩上下楼不便，停车位不足，部分区域下雨积水严重，小区业主之外的人可随意出入，部分小区居民素质不高会有宠物排泄物存在于小区路面。

那么说了这么多，公寓到底能不能买呢？答案是可以的，但有一定条件：首先，你购置的必须是正规公寓，而不是在商业、办公或工业用地上开发建设的违规开发产品；其次，你的购房目的不能是孩子上重点小学，公寓商业产权，一般不能落户，孩子也就无法上学；再次，如果用于自住，你需要认可商用水电与民用的差价，并且能够接受每月几百元的物业费；如果用于出租，你需要考虑该区域公寓出租平均周期，毕竟没租出去之前物业费需要你自己来交；最后，你的目的不能是短期内获得大量收益式的投资，因为就算你买的公寓迅速升值，高昂的土地增值税、增值税以及个人所得税会让你立刻打消卖掉它的想法，因为很可能上涨的金额抵不过这些税费。

哈尔滨有哪些公寓值得一看？

鲁商铂悦公馆位于学府路和跃兴街交汇处，哈达水果批发正对面，LOFT和平层公寓热销，产权40年，首付50%起，2020年9月末交房。公寓均价11500元/平米，户型建筑面积36-54平米；LOFT均价13000元/平米，举架5.7米，户型建面42-130平米，紧邻铁岭小学/47中学鲁商分校，邻地铁一号线，出行便利。

外滩1898一期共建有5栋建筑，A1-A5#及裙房，包括公寓、写字楼和商业。公寓建面区间47-59㎡，参考起价9200元/㎡，均价10000元/㎡左右，总价50万/套左右；写字楼使用面积200㎡户型，贷款总价270万/套，全款250万/套。预计2019年10月交付，项目详询售楼处。

里普利广场公寓、LOFT、写字楼、商服产品同期热销中！38.9万起精品公寓，起价9880元/㎡，均价11000元/㎡；66万起LOFT群力两室一厅，层高5.9米，建面43-145㎡，买一层得两层，参考均价13800元/㎡，商铺层高6米，每层均价2.7万/㎡，详询售楼处。

华鸿金色柏林户型使用面积67-131平米，均价15000元/平米，购房享全款95折，贷款97折优惠。柏林时间SOHO公寓7梯17户，产权70年，首付18万起，户型面积40-80平米。华鸿金色柏林对口虹桥中小学，近邻会展中心及二环主干道南直路，周边商业配套成熟，出行便捷。

龙创新世纪规划品装公寓、风尚办公和旺区金铺。项目总体规划A、B两栋超高层双子塔楼和C、D区生态景观、个性化办公区及沿街旺铺，A栋精装公寓产品， 标准层8梯24户，户型建筑面积约为40-99㎡，起价9188元/㎡，均价13000元/㎡，样板间已开放。

汇智中心规划公寓、LOFT和商服，产权40年。LOFT公寓共16层，层高6.09米，户型建筑面积57-132平米，买一层享两层，双钥匙设计，电梯层层停靠，均价14000元/平米，7梯26户；商铺建面80-300平米，层高6.09米，买一层享两层，均价40000元/平米，首付50%起，预计2020年6月交房。企业联独栋办公，建面8000-10000平方米。

华润置地·置地公馆40年产权LOFT在售，主推建筑面积39/45㎡户型，均价16000元/平米，层高5.4米，5梯24户，买一层享两层。商服建筑面积180-300平米，均价约30000元/平米，一层6米，二层3.6米，现购房贷款98折，全款96折优惠，预计9月交房。

坤腾·理想城位于松北区松浦大道2288号，规划16层LOFT和26层LOFT+公寓，LOFT为毛坯，建面43-73㎡，举架6米；公寓为智能精装修，建面42-71㎡，举架3.3.米；40年产权，预计8月中下旬开盘，2020年底交房，价格待定。