“法拍房激增”背后:被夸大的弃房断供

搜狐焦点哈尔滨 2022-03-22 10:10:34
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来源:中国新闻周刊 “断供法拍房”背后:夸大与隐忧 本刊记者/蒋芷毓 发于2022.3.14总第1035期《中国新闻周刊》 张文昊从没想过房贷断供会发生在自己身上。他是90后,生于甘肃,在河北燕郊求学,大学时赶上当时低房价的好时期,靠创业收入全款在燕郊买了一套房,随着生意的发展、资金增多,又在201

来源:中国新闻周刊

“断供法拍房”背后:夸大与隐忧

本刊记者/蒋芷毓

发于2022.3.14总第1035期《中国新闻周刊》

张文昊从没想过房贷断供会发生在自己身上。他是90后,生于甘肃,在河北燕郊求学,大学时赶上当时低房价的好时期,靠创业收入全款在燕郊买了一套房,随着生意的发展、资金增多,又在2015年底和2017年分别贷款购入了两套二手房。

2018年,张文昊创业遇阻,无力还贷,加之房价下跌,卖房的钱也填补不了剩下的按揭,他只能断供。大概半年后,他接到银行的起诉通知,房屋也被冻结,最后以101万元司法拍卖成交。拍卖结束后,张文昊仍然欠银行20多万元,最后算下来,加上最初买房的首付和其他费用,他一共亏掉了近150万元。

张文昊的经历并不是个例,全国法拍房市场正在翻倍。根据阿里法拍平台的数据,从2017年至2021年,全国每年挂拍的住宅用房数量由18.6万套增加至34万套,几乎成倍增长。截至目前,全国法拍房的拍卖总量已超过170万套。

某个城市法拍房数量激增往往会成为关注的焦点。不过,法拍房并不等于断供房。近年来法拍房挂牌量增长较快,断供导致的法拍房只是其中一种。对于个人而言,断供导致的经济、法律后果相当严重;在宏观层面,也涉及法律、地方经济、金融稳定等多方面的复杂议题。

3月2日,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办举行的“促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会”上,提醒了银行在房贷业务上的风险,“现在房贷在大型银行贷款的占比很高。我们反复提醒他们要注意风险,很多人买房贷款是为了投资、投机,将来万一房价下跌,或者出现其他问题,对银行而言就是一个巨大的金融危机”。

被忽视的后果

张文昊曾“幸运”地赶上了房价升值的大潮。燕郊毗邻北京通州区,由于房价相比北京要低不少,吸引了诸多北京工作的年轻人在此购房。尤其在2016年,北京出台楼市“9·30新政”,要求提高购房首付款比例,北京购房门槛的提高使得更多人把目光投向了燕郊,燕郊房价从而水涨船高。根据安居客房价数据,燕郊住房均价从2015年约8000元/平方米迅速涨到2017年4月最高点的28611元/平方米。

2015年底,他从农业银行贷款购买了一套总价150多万元、约87平方米的二手房,月供约6000元。眼看着房价起飞,2017年,当时有房产专家预测,燕郊的房子恐突破每平方米五万元大关,他甚至都没看到房子,就给房产中介打了钱。2017年3月,他买下了一套总价229万元、大约83平方米的二手房,除去首付等费用后,还向银行贷款124万元,每月需要还8000元左右。

然而,短短几个月后,燕郊楼市却踩下了刹车。2017年6月,燕郊限购政策持续升级,对外地购房者的三年当地社保及纳税证明有了严格的限制,导致燕郊住房需求量下降,住房价格持续下跌,几近腰斩。在购房后短短的一年时间,房价缩水了一半,张文昊想再卖掉时,已经卖不掉了。到2020年,每月8000元的月供已经无力负担,他选择了断供。

断供后,后果是逐渐显现的。一开始,张文昊有一张银行卡冻结,没有收到通知。到后来,他的微信支付账户也被冻结,出行等消费受到限制,作为失信人,也不能再担任公司法人。

在中国,断供面临着相应的法律后果,这是由其房贷追索权决定的。原苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称,相较美国等国家实行非追索权住房抵押贷款,中国实行的住房抵押贷款合同是有追索权抵押贷款,即当住房的市场价值低于贷款余额时,购房人如果放弃房产,债权人金融机构拍卖房产清偿债务后的不足部分,仍可通过法律途径进行追索。

张文昊的经历是银行如何处置房贷断供业主的一个样本。2018年,房贷第一次逾期时,张文昊先是收到银行的短信,到第二个月,贷款银行支行的工作人员就开始联系他。他在农业银行和建设银行分别贷款,农业银行的客户经理还上门问过他的情况。

那时房价已经跌了接近一半,即便卖房,也无法填补剩下的按揭贷款。由于卖房还得先把尾款还上,他还需要找垫资还120多万元的房贷,卖房的周期至少得三个月,光垫资费用就需要十几万元,他就放弃了卖房的打算。

过了半年,到2019年五六月,银行开始收集资料,准备起诉,直到2019年底,案子开庭。张文昊到庭应诉,结局是意料之中的败诉。随后房子被司法拍卖,也承担了17000多元的诉讼费,不过并未承担银行聘请律师的费用。

法拍房会有机构按照市场价评估,并以评估价的80%左右拍卖,因此导致一定的价差出现。张文昊记得,他在建设银行贷款购买的总价229万的房子当时评估价仅为120万元。第一次流拍后,第二次仅以80万元起拍,最终以101万元成交。拍卖结束后,他仍然欠银行20多万元。

一旦断供,当事人除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外,还会面临不良信用记录将进入央行征信系统、银行账户被冻结、影响日常消费生活等困境。黄志龙撰文介绍,“一旦自然人发生房贷断供,将进入央行征信系统黑名单,只要房贷不足部分未偿还,将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕,该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间,不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等,都低于无不良信用记录的自然人。”

他指出,购房人断供后,法院拍卖抵押物所得偿还贷款不足部分,金融机构可继续行使追索权,“一旦法院强制执行,自然人将面临如下困境:所有银行账户被冻结,无法享受任何金融服务”。而且,由于中国并未普遍实行自然人破产制度,购房者一旦陷入断供或大量负债,银行债务或将伴随其终身。

2020年疫情后,张文昊从事的影视行业遭遇寒冬,目前,他仍未还清银行欠款,种种限制让他困在了一张网里。因为被限制消费,他的远程出行变得十分困难。由于微信账户也被冻结,他甚至无法支付一次核酸检测的费用。

楼盘烂尾,购房者能否断供?

因开发商违约、房子变成烂尾楼,购房者能否选择断供?近日,浙江省嘉兴市中级人民法院发布的一则案例引发了广泛关注。

2014年,上海的许某在嘉兴某楼盘购买了一套别墅,向银行按揭贷款392万元。他与开发商当年4月签订《浙江省商品房买卖合同》,又与银行签订《个人购房借款及担保合同》。然而,2018年开发商破产清算,楼盘烂尾,到2019年,其破产管理人通知许某,房屋不符合交付条件,合同无法继续履行,双方间合同解除。

裁判文书网公布的这起案例显示,因收房无望,自2019年10月1日起,许某选择了断供,截至2020年3月,结欠银行借款本金近216万元,贷款银行由此向法院起诉,要求许某继续支付剩余贷款。

一审法院审理认为,《个人购房贷款及担保合同》第三十八条约定“贷款发放后,借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。据此,一审法院判决贷款合同解除,许先生归还结欠银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。

许某不服上诉,在二审判决中,嘉兴中院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

最终,2022年1月,嘉兴中院二审判决,银行提出的由许某归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立,不予支持,并认为开发商应承担剩余贷款的还款责任。

该案二审代理律师之一、浙江兴嘉律师事务所律师顾雄伟对《中国新闻周刊》强调,该案虽然较为典型,但也不是所有出现烂尾楼情形时,购房者都能够免除还贷义务。能免除的大前提是,商品房买卖合同要被确认无效、撤销或者解除。该案是因为开发商破产后,其资产管理人需要重新处置资产,不得不解除合同。

针对二审较一审发生的转变,北京植德(上海)律师事务所的金哲远律师认为,一审法院根据《个人购房贷款及担保合同》,认为贷款人和其他第三人之间的纠纷对本借贷关系没有影响,但是二审法官认为该条款的效力是要被挑战的,认定其是银行的格式条款。根据《民法典》,提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的,该格式条款无效。

类似的案例还发生在青海。在西宁做生意的王某2015年以接近一亿五千万元买下了当地一处3700多平方米的商业用房,其中向银行贷款7397万元,并将该处用房作为贷款的抵押担保。根据王某与房地产开发商签订的《商品房预售合同》,开发商应当在2015年10月30日前交付房屋,然而其并未兑现承诺,因此王某与开发商解除上述合同。同时,王某与银行也签订了《借款合同》,截至2017年3月21日,王某仍欠银行贷款本金6000多万元。当年,银行起诉王某,要求其与开发商共同偿还贷款本金。

该案一审、二审、终审均判令开发商向银行返还贷款本息。2020年,最高法终审认为,该案贷款返还责任主体问题,是因开发商未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据司法解释,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行,业主不负有返还义务。

该案历经一审、二审再到最高人民法院,于2020年12月3日作出终审判决。最高法认为,本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

上海市光明律师事务所付永生律师认为,这类案子涉及两种关系……房屋买卖关系和借款关系。两者互不相干,是独立的两个法律关系,买卖合同解除了,不代表借款合同也必然要解除。他告诉《中国新闻周刊》,该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷,具有很强的指导意义,也维护了购房者的利益。

个人住房贷款整体风险可控

一位有销冠头衔的资深房产中介告诉《中国新闻周刊》,断供仍是罕见的情况,刚需的业主极少选择断供,“现在房子还有抵押贷,也就是可以做二次抵押贷出一笔钱,至少能维持一段时间的房贷”。

记者在社交平台上以“断供房”为关键词检索发现,个人自述的断供经历寥寥无几,绝大部分是自称法拍房中介对经手房屋的介绍。当记者以购房者的身份询问数位来自河北、深圳等地区的个人法拍房中介,对方则承认说宣传的“断供房”并不是断供房。

前述中介解释,一直以来,购房者对法拍房最担忧的就是有刑事或民事上的纠纷,“断供导致房子被司法拍卖这个理由最能被接受,操作法拍房的人就借这个名义让购房者更关注法拍房,其实是他们找客户的一种办法”。

阿里法拍平台的数据显示,过去五年,全国每年挂拍的住宅用房数量由18.6万套增加至34万套,翻了将近一倍。截至目前,全国法拍房的拍卖总量已超过170万套。据瀚海数据研究院统计,2021年北京法拍房市场新增法拍房源6835套,环比2020年的5640套上涨21.19%。

对于法拍房短期内增多的现象,全国房地产经理人联盟理事、广州房地产研究者邓浩志告诉《中国新闻周刊》,疫情后有企业出现经营困难,需要出让不动产或因违约导致抵押物被查封、拍卖可能是主要原因。

去年底,一条有关郑州法拍房激增至3万套的新闻上了热搜。截至目前,阿里法拍平台数据显示,郑州法拍房数量达到5万余套。郑州一名长期与银行合作的律师对《中国新闻周刊》说,他代理的当地银行起诉购房者断供的案件,2021年数量要比2020年同比增加40%~50%。

不过,法拍房与断供房不能画等号。法拍房是指因“合同纠纷”“民间借贷纠纷”“金融机构借款纠纷”等问题被强制拍卖的房产,而断供导致的法拍房只是其中一种情况。因此,法拍房数量大幅上升并不等于断供的情况也大量出现。

据《中国新闻周刊》了解,针对断供导致的法拍房案件,部分区域例如燕郊、郑州因断供导致法拍房的数量相对增长明显,但全国绝大部分城市并没有发生普遍性断供。国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为,出现断供现象增多的区域一般有几个特征,一是当地是收缩型城市,房价缺乏上涨动力;二是当地有过房价上涨期,曾有炒房潜力。蔡真认为,目前局部地区出现的断供不太可能变成更大范围的“断供潮”。

但断供和法拍现象增多,提示的金融风险却不能忽视。根据蔡真等撰写的《中国住房金融发展报告(2021)》,中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。3月2日,中国银保监会主席郭树清在国新办举行的“促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会”上说:“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强。”

“我们自己估算,在中国,房产占个人总资产的三分之一,根据央行调查的数据,这个数字会占到个人总资产的60%。”国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心秘书长刘磊告诉《中国新闻周刊》,房地产贷款占比过大、增速较快,相应的居民杠杆率风险值得警惕。

目前国际通用的抵押贷款风险评估指标之一是贷款价值比(Loan to Value Ratio,LTV),指贷款金额与抵押品价值(评估价值或交易价格中的较小者)的比例。该指标受房价波动影响较大。《中国住房金融发展报告(2021)》显示,2020年,北京、上海、深圳、广州的平均新增住房贷款价值比分别为46.61%、18.11%、59.59%和51.73%,均处于合理水平。其他城市也大多处于合理区间。

另一方面,中国一直实施审慎的房地产信贷政策,与其他高杠杆率国家相比,对住房抵押贷款的最低首付比要求较为严格,首付比例不能低于20%。受益于较高的首付比例、较低的LTV,上述报告认为,中国个人住房贷款整体风险可控。

此外,一个衡量住户部门债务水平的指标是房贷收入比(个人住房贷款余额与可支配收入的比值,住户部门债务中的最大份额是个人住房贷款)。当前,中国住户部门债务收入比为139.98%,已经超过1990年日本房地产价格泡沫破灭前、2007年美国次贷危机爆发前该指标的数值(120%、134.62%),需引起警惕。

房价下跌,出现大面积断供并引发金融危机,正是2007年美国次贷危机爆发时的情景。2007年美国房地产市场房价急剧下跌、出现断供潮后,次级贷款违约率大量上升,并触发衍生品连锁雪崩,再通过金融市场扩散至全球的危机。

对于中国是否会发生类似次贷危机的事件,多名研究者表示可能性不大。刘磊告诉《中国新闻周刊》,中国房地产按揭贷款是最安全的贷款,但也最有系统性的风险。这种债务或者极少违约,或者大面积违约,较少有中间状态。“美国当时的危机为银行监管提供了很多经验,尤其是宏观审慎管理,目前央行也极为重视宏观审慎,有利于避免危机。”

复旦大学经济学院副教授兰小欢在其著作《置身事内》中也提到,根据中国人民银行金融稳定分析小组发布的《中国金融稳定报告》,2018年,中国个人住房贷款不良率保持在较低水平,个人住房贷款不良率为0.3%。除非房价暴跌幅度超过首付比例,否则居民不会违约按揭,损失掉自己的首付。此外,住房按揭形成的信贷资产,没有被层层嵌套金融衍生品,在金融体系中来回翻滚,规模和风险被放大几十倍。

“相比美国的抵押支持证券,我国个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)结构简单,类似过手证券,并没有发展到过度金融化的程度。”蔡真说,2020年RMBS优先档证券继续保持零违约,表现出很强的抗风险能力。

(应受访者要求,张文昊为化名)

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