集中供地这一年:个别城市底价卖地仍流拍,房企为何亏损拿地?

来源: 时代周报

胡天祥

【编者按】

 2021年2月23日，集中供地政策落地，房地产行业迈入新土拍时代。自此，土地供应从以往的“零售”变成集中放量“批发”，供应规则发生巨变。

土地供货逻辑的改变，推动房企、城市和市场转向。时值集中供地落地一周年之际，时代周报联合腾讯房产推出《集中供地这一年》专题，记录集中供地下的地产行业变革。

全国22城集中供地政策落地即将满一年，回顾过去三轮集中供地，在市场变化与行业变革的背景下，土拍市场冰火两重天，城市分化不断加剧。

据安信证券统计，2021年集中供地广义流拍率为19.7%。其中，三个批次广义流拍率分别为6.2%、32.8%、18.9%，平均溢价率分别为14.8%、3.6%、1.8%。

整体溢价率持续走低的同时，城市冷热不均现象凸显。以第三轮集中为例，杭州热度较高，无地块流拍、平均溢价率为7%，35宗地中有24宗触顶摇号，而长春、沈阳、郑州广义流拍率较二轮进一步上升，部分城市出现地块多次流拍现象。

溢价率走低，难掩盈利困局。此前，滨江集团董事长戚金兴回答投资者提问时表示，公司在杭州集中供地获取的5块地，将努力做到1%—2%的净利润水平。

一位资管公司高层告诉时代周报记者，从项目经营角度看，一二线城市项目盈利薄甚至亏损，但这些城市普遍市场去化非常好，可作为现金流型项目，IRR（内部收益率）较高。

部分城市底价卖地仍流拍

反映土拍热度最直观的两个指标，分别是溢价率和流拍率。

从首轮土拍为例，热点城市平均溢价率超过30%，个别核心地块竞拍超过百次，溢价率超过100%。

具体而言，广州为例首轮集中供地共超过60家房企报名，个别热门地块吸引了二三十家的房企报名。参与出让的48宗地块中，共有4宗达到封顶价进入摇号环节，黄埔黄陂A-6地块更在报价30秒后即达封顶价。

此外，重庆、厦门等一二线城市溢价率相对较高，分别为 43.8%、33.4%；天津、沈阳、长沙、济南、长春等城市首次试水就有地块流拍，平均溢价率普遍不高。

纵观22城三轮集中供地出让结果，可以发现，房地产市场表现良好的热点城市成为开发商的必争之地，而房地产市场相对平淡的城市流拍率较高，多宗地块无人竞价。

据安信证券统计，沈阳、长春等较低能级的城市全年广义流拍率较高，分别为50%、33.6%，苏州、深圳、无锡全年广义流拍率较低，分别为 5%、2.6%、1.7%。

从第二轮集中供地开始，各地便陆续出现流拍地块。第二轮集中供地累计共有216宗地撤销出让、71宗地流拍，这些地块之中，共有近37宗出现二次流拍。截至2021年12月31日，37宗重新出让的地块中有 62%已成交，合肥、成都、长沙、沈阳等城市仍有部分地块再度流拍或撤销出让。

楼市温度决定土拍热度

城市表现深度分化，则与房企投资布局策略相关。一位地产分析师告诉时代周报记者，房企更加关注城市层级高且地价相对便宜的城市，比如广州、重庆、无锡等。

各梯队城市新房价格的表现，是房企投拓的重要风向标。中指研究院数据显示，一二线城市新房市场表现优于三四线城市。2021年，一线城市新建住宅价格累计上涨2.43%，二线城市价格累计上涨2.52%，三四线代表城市价格累计上涨2.31%。

因此，北京、厦门、杭州等热门城市成为主流房企主要布局之地，Top100拿地金额占当地总出让金的比重均在60%以上，长春、青岛、武汉等地布局力度则相对较弱，全年拿地金额占比不足30%。

据中指研究院数据，前50企业拿地金额TOP10城市中，3城均为长三角城市群核心城市，其中，杭州位列首位，北京、广州等2个一线城市也位列前5。

中指院预期，2022年22城集中供地中房企仍将保持审慎态度，部分财务稳健的企业把握好拿地窗口期，重点关注一线和人口资源强的二线城市。

房企亏损拿地背后

1月19日，宁波完成第三轮集中供地，22城集中供地落幕。土地盛宴之后，地块盈利问题被摆上台面。

绿城中国管理层人士在交流会上指出，没参与杭州土拍是因为算不过来帐，杭州周转快，基本开盘去化率超80%，但是利润率不到3%。多家房企针对地块盈利空间的估算，再次引发业内关于“薄利拿地”甚至“亏损拿地”的广泛讨论。

以杭州为例，据晨曦观点研究院估算，杭州首批集中供地成功出让57宗地块，成交总金额高达1178.2亿元，平均溢价率为26.05%。但由于杭州市场限价因素，本次土拍多数地块的利润前景并不乐观。其中，亏损及零利润地块占比为64.86%，中低利润项目占比约27.03%，中高利润项目占比约8.11%，高利润项目占比为0。

“不止杭州，土拍市场越热的城市，房企一般都要面临高溢价，或更为严苛的竞拍规则。例如重庆，由于未限地价，排名前列批集中供地整体溢价率约43%，较高溢价率达到130%。另有一些城市如北京，即使设置了地价上限，但由于转竞公租房、自持等环节，可售面积减少，拿地成本也隐形抬高。”克而瑞指出，高溢价、高自持项目的盈利显然并不乐观。

中信建投则以地货比（土地成交价款与预计销售总收入的比值）计算，认为热点城市项目整体地货比高，利润率恐难如之前预期般迎来改善。

报告显示，排名前列轮集中供地中，7城平均地价/房价比分别为：长春44.3%、广州51.4%、重庆63.6%、无锡61.5%、沈阳38.8%、杭州62.9%、北京61.5%。由此测算各城项目平均隐含毛利率分别为：长春26.9%、广州24.0%、重庆6.7%、无锡17.4%、沈阳27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。

“长春、沈阳、广州整体地货比处于合理区间，项目隐含毛利率尚可。”中信建投指出，但重庆、无锡、杭州地货比高企、项目毛利率较薄，这些城市新房价格存在上涨压力，未来销售端限价难言放开之下，预计这些城市去化速度将有提升，但房企利润率会继续压缩。

上述资管公司高层告诉时代周报记者，“薄利拿地”甚至“亏损拿地”，是大部分区域性深耕型房企表现出的焦虑与无奈。从企业发展角度看，这些房企为维持其规模增长或稳住其深耕城市市场，以及出于补充现金流等诉求，不得不舍利拿地；从项目经营角度看，这些城市普遍市场去化非常好，比如杭州，一二手房倒挂严重，基本上开盘即售罄，这也是房企敢于薄利拿地的主要原因。