去年营收235亿,管理417个商场,王健林的万达商管再度冲刺IPO

搜狐焦点哈尔滨 2022-04-25 10:11:13
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最新招股书显示,2021年下半年万达商管新增37个广场,总在管项目从2021年6月30日的380个增至2021年底的417个,其中,来自第三方的项目增加至132个,占在管商业广场总数的31.7%。在这份失效的…

来源:界面新闻

首次递表材料遭遇逾期失效后,万达轻资产的商管平台赴港上市决心未改,并且希望能在今年上半年完成上市。

根据港交所要求,“失效”后的3个月内可通过更新资料延续原申请,但才隔了两天,4月22日晚,珠江万达商管重新向港交所提交上市申请书,对2021年业绩情况、财务数据进行了更新。

最新招股书显示,2021年下半年万达商管新增37个广场,总在管项目从2021年6月30日的380个增至2021年底的417个,其中,来自第三方的项目增加至132个,占在管商业广场总数的31.7%。

截至2021年末,万达商管母公司在管建筑面积4250万平方米,独立第三方为1644万平方米,合计5895万平方米。

万达商管在招股书中表示:“中国商业运营服务市场较为分散,根据相关资料,截至2020年底,按在管建筑面积计算,我们在全球以及中国皆排名第一,在管面积在中国超过第二名至第十名的总和。”

2019-2021年,珠海万达商管在管商业广场(不包括停车位)的平均出租率为98.8%,去年下半年出租率有明显回升,从2021年6月30日的97.7%提升至2021年末的99.3%。

得益于规模持续扩张与较高的出租率,2021年全年,珠海万达商管实现营收234.81亿元,同比增长36.55%,年内溢利35.12亿元,同比增长215.83%。并且,其盈利能力在持续提升,2019-2021年的毛利率分别为34.1%、36.9%和44.8%。

这背后是公司收入结构的转变,万达商管目前的管理模式分为两种,其中委托管理为万达商管的主要形式,主要为万达集团或独立第三方拥有的万达广场提供商业运营服务,可以向母公司、商户两头获利。

截至2021年底,285家使用委托管理方式,比2021年6月增加5个项目。该管理模式收入164.82亿元,同比增长86.49%,收入占比70.2%,毛利率高达48.2%。

正因为如此,万达商管对万达集团的依赖严重,2019年、2020年及2021年,来自母公司拥有的商业广场项目收入占同期商业运营服务收入的71.7%、67.9%及69.8%。

另外,万达商管在招股书中透露,有部分商业管理项目或产生亏损。2019年、2020年及2021年,分别有53家、65家及19家项目子公司分别录得亏损2.32亿、3.93亿及0.78亿。

万达商管表示,“若该等商业广场持续产生亏损,我们的经营业绩及财务状况可能受到不利影响。”

不过,作为一个轻资产托管平台,即便不利情况出现,也很难出现大规模的业绩波动,并且剥离重资产后,万达商管的负债也大幅度减少。

万达商管资产负债率由2021年6月末的80.4%进一步降低至2021年底的70.9%,流动比率由2021年6月末的1.2增长至2021年12月末的1.3。截止报告期末,公司账上现金及等价物高达188.83亿元。

万达冲击港股IPO的动作始于去年初,彼时万达于港交所摘牌之后已经经历了好几年“冲A”,却宣布放弃A股上市,于2021年3月,决定将轻资产商业运营板块业务进行重组,引入珠江国资委战投正式成立珠海万达商管。

2021年7月2日至8月30日,万达商管按1800亿元估值引入战略投资者,融资近60亿美元,郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人均有参与。

2021年10月21日,万达商管正式向港交所递交上市申请招股书。赴港上市募资用途则是战略投资和收购、用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景等。

在这份失效的招股书中,万达与上述构投资人设定了对赌协议:保证珠海万达商管2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。 如未达成,则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份,或向投资者支付现金补偿。

从2021年只实现净利润35.12亿元来看,显然并未完成对赌目标。

不过,珠海万达商管认为,他们已经完成了2021年的对赌。“自2021年5月起,公司才向委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费,上半年净利润数据参考意义并不大,因为仅下半年就实现净利润约28.5亿元。公司已经完成了2021年模拟口径的净利润承诺。”

今年以来,万达轻资产战略方面动作频频,继续扩张的野心不减。

4月初,万达与鑫苑集团举行战略合作签约仪式,鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管。随后,河南房企建业集团也把旗下商业项目运营权交给了万达集团,主要合作方式均为轻资产。

随后,有消息称,万达商管又以轻资产方式,拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权,也就是万达商管只输出品牌,负责设计、建设、招商与运营,并按比例分得收益。

规模继续扩张意味着万达商管需要更多的“真金白银”,因此也急需要上市来输血,但在港股地产板块估值不佳之时,即使成功上市也恐难实现预期。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。