房企大佬眼中转折年:头部房企“长肌肉”,出险房企“保交楼”

来源：证券时报    

作者：张达

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证券时报记者 张达

距离旭辉CEO林峰提出房地产行业进入“青铜时代”不到1个月，万科董事会主席郁亮对行业的判断就一步跨进了“黑铁时代”。无论怎样定义，2022年注定是房地产行业新时代的转折年。那么，今年行业会如何变化？各类企业该如何应对？一起来看房企大佬开年怎么说。

缩表出清生死战

从“白银时代”到“活下去”再到“黑铁时代”，作为危机意识最强的房企，万科对行业的判断一向谨慎。年初，郁亮在万科集团2022年会上提出，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。他把这个新时代判定为“黑铁时代”。

在郁亮看来，房地产行业进入缩表出清阶段，就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。而所谓“背水一战”，就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。他提醒万科高管不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清就是一场生死之战。

比郁亮略显乐观，林峰在去年底就提出，地产已经进入“青铜时代”，1个月后，他进一步表示，2022年是冰与火共存的“青铜时代”的开启。他同样认为，整个行业进入缩表期，持续平稳降杠杆，优秀企业的平均资产负债率在未来五年有可能会降到50%，未来十年会从平均75%以上逐步降低到40%以内。“这个过程一定是痛苦的，但趋势不会变，而且生病了，总得治。”林峰说。郁亮则把这一痛苦的过程比作吃多糖堆积脂肪后的戒糖，这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。

旭辉董事局主席林中在2022新年献词中指出，2021年四季度以来，同行企业爆雷不断，市场信心断崖下行，地产发展已经进入增长缓慢期, 行业过去的红利都已不复存在，低利润经营成为常态，房企必须重新审视过往高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的经营模式。

行业剧变后仍将趋稳

作为一个新时代的转折年，今年房地产政策、市场和企业将发生怎样的变化备受关注。

对于政策层面“房住不炒”的定位，郁亮认为，包括“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松，因为要切实解决居民的合理居住需求，对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。

林峰也认为，政策托而不举，稳是主基调，支持行业良性循环和刚需置业。部分城市因城施策，可能会局部调整限购限贷等短期政策。后期可能推出长效机制，比如房地产税出台。

而对于金融政策，林峰认为，银根会放松些，但有滞后期，不会大水漫灌。政策的效果显现至少需要3个月的时间，金融机构的信心与行动需要进一步的提升，行业的流动性危机估计会持续到三四月份，这期间房企还是有可能间断爆雷。

郁亮还指出，在新发展模式中，人-地-房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

对于房价，林峰预计，一季度房价由于传统淡季和集中支付的原因，有较大下行压力，二季度会在底部徘徊，三季度估计可能有所回升，全年均值会保持平稳。

对于房企销售，虽然开局惨淡，但林峰预计下半年或有回暖机会。他说，1月份销售同比回落超过40%，开局的日子就很艰难，一季度估计都会很惨淡，二季度有机会触底回升，看政策落地的情况，下半年会好于上半年。

林峰预计，市场信心与交易的完全恢复则可能要更久一些，乐观一点到六七月份，量价陆续修复。房价触底、爆雷平稳、政策支持，三者共同作用后回升。

从企业角度看，林峰认为，今年房企的分化将是最剧烈的一年，特别是较大规模的民营房企，估计有三分之一会倒下，另有三分之一会丧失发展的能力与意愿，空出来的市场份额，除强势的国企央企外，会被城投系和地方化的小房企分食。

不过，林峰同时指出，2022年地产的变化将是剧烈的，但在大动荡之后，仍会趋于新的稳定。

头部房企“长肌肉”

面对市场分化会越来越明显、市场规模萎缩后更加白热化的竞争，万科提出要做相应改变。比如投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资，类似投拓、产品团队都要一盘棋建设；面对已经是10%左右微利的行业，要学习制造业进行流程再造。

作为头部房企，郁亮给万科提出了较高的要求，今年背水一战围绕回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，关键要以“特别好”为标准要求自己才可以，即做专业高手、全能冠军、长跑胜将。“如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。”郁亮说。

在林峰看来，地产行业如同鹰的中年，唯有彻底变革，才能获得新生。变革要有向死而生的勇气，要有刮骨疗伤的决心。组织要熵减，如同中年健身减肥，不是截肢，不是抽脂，而是实实在在通过持续运动，将脂肪转变成肌肉，真正提升组织的新陈代谢能力。精简公司数量，精简上下层级，精简部门，精简专岗，真正打造一个“四简”的高效组织。

出险房企“保交楼”

对于漩涡中的出险企业来说，如何全力自救备受关注。

恒大董事局主席许家印在2022年保交楼新年开工动员大会上表示，保交楼是2022年恒大关键之战，同时，还要千方百计恢复销售、恢复经营，全方位积极推进合作，努力化解各种风险。

全面开工建设是排名前列要务，许家印强调，只有先做好全面开工，保交楼项目正常施工，才能逐步重新恢复市场和客户对于恒大的信心，然后才能恢复销售，恢复经营，才能偿还各种债务，才能走出困境。另外，考虑到部分项目存在资金不足的问题，许家印提出，要加大沟通力度，千方百计做到资金在项目间的平衡，同时加大销售回款和资产的处置，为项目施工的连续性做好保障。

许家印还号召集团上下八仙过海、各显神通，不拘一格地采取各种合作方式。同时，他强调了几个原则：项目合作必须有现金回到保交楼监管专户，项目合作不能只是还债，更不能依靠贱卖资产去还债，处置资产、开展项目合作，可用任何形式跟任何单位合作，但是，一定要建立在保障公司权益的前提和基础之上，而且合作方都必须保证后续资金的投入，确保合作项目的正常开发建设，尤其是对于保交楼的项目。