月报:12月哈尔滨土地成交总面积26.04万平!二手房价格整体下跌

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”。

过去一年，这一句话一直回荡耳边，多次被反复强调。

在2020年最后一月中，哈尔滨楼市市场价格整体呈下降态势，不少网友私信说此时可不可以买房，该不该买！还是那句话，投资的话就要慎重了。

概述

2020年12月，100个重点城市二手住宅市场均价为15340元/平方米，环比上涨0.05%，同比上涨1.83%。随着疫情的影响逐步褪去，市场活跃度逐步提升，3月份开始价格环比涨幅持续扩大，随着6、7月份以来全国多地纷纷出台收紧调控政策，市场均价环比涨幅自6月份开始呈现回落迹象，市场均价保持温和上涨，整体来看二手住宅市场平稳发展。

2020年终于画上了句号，网友直呼这一年终于过去了。今年全国各地楼市降价声音一片，上半年成交情况惨淡，下半年情况有所好转，但要回归上一年水平恐怕有些许难度。在前三季度，哈市二手房量价齐降，由于人口流动性变差，租赁市场也同样面临窘境，租金下滑。购房者开始主导市场，大多数二手房持有者由于急于变现，不得不“自给一刀”，可是购房者似乎并不满意。第四季度里，政策开始干预市场，从道外区的购房补贴，到哈市“14条”的出现，都看出政府纾困楼市的态度，各房企也卯足了劲打折促销。这一年对于刚需购房者来说，真是一个“春天”。

城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01.房地产开发企业资质有效期5年 2021年1月1日起施行

为规范房地产开发经营行为，推动高标准房地产市场体系建设，我省《黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则》于近期至 12 月 12 日，公开征求意见。《细则》计划自 2021 年 1 月 1 日起施行。依据《细则》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。我省房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四个资质等级。房地产开发企业的资质有效期为 5 年，房地产开发企业应当在资质有效期满前 3 个月内，到原资质审批部门申请办理了资质延续。对于无正当理由不参加资质延续、不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

02.征求意见 | 我省拟用 3 年基本解决建设工程消防历史遗留问题

为化解建设工程消防历史遗留问题安全风险，切实维护人民群众生命财产安全，省住建厅就拟发布的《关于解决建设工程消防设计审查验收历史遗留问题的通知》，我省拟用3年时间即2021年1月1日起到2023年12月31日，基本解决建设工程消防历史遗留问题。依据征求意见《通知》，各地由政府主导、住建部门牵头、行业主管部门配合，建立专班，对本辖区内1998年9月1日至2019年6月30日期间未进行消防设计审查验收或验收不合格的建设工程调查摸底，分类建立工作台账。涉及类别分别为：消防手续办理要件或资料缺失、未履行消防设计审查或未按图施工、未履行消防验收（备案）程序、经消防验收或备案抽查不合格、建设主体不履行义务、历史文物建筑等难以整改。

03.哈新区试行建筑铭牌制 设计信息嵌入建筑外墙一目了然

日前，哈尔滨新区管委会出台了《哈尔滨新区建筑铭牌制度（试行）》和《哈尔滨新区总规划师工作制度（试行）》。为进一步塑造城市风貌特色，提升城市建筑品质，哈尔滨新区还建立了建筑铭牌制度。新建项目竣工验收后，在单体建筑主入口或群体建筑标志性入口设置“建筑铭牌”，注明设计师、评审专家、设计单位、开发单位、施工单位、监理单位、设计时间等相关设计信息，嵌入建筑外墙永久留存展示，以此充分激发建筑师的荣誉感，提高对建设项目总体布局、空间造型、平面功能等创作设计质量；鼓励总规划师参与项目方案设计到竣工验收全过程，指导设计方案彰显地域特征、功能特色、时代风貌；强化建设单位在建筑工程质量领域的首要责任和勘察、设计、施工单位的主体责任，以此提升新区沿江、沿河等重要节点区域城市建筑和空间环境品质，展现新区建设风采。

2.1.2 行业动态

01.松北区乐业镇青年村污水处理站及管网建设工程拟下月末开建

“ 哈尔滨市松北区乐业镇青年村污水处理站及管网建设工程 ” 已经由上级主管部门批准建设，松北区乐业镇人民政府现对该项目的施工进行公开招标。该项目改造室内厕所 255 户，计划下月末施工。依据招标文件，松北区乐业镇青年村污水处理站及管网建设工程建设地点位于乐业镇青年村。该项目新建污水处理站 1 座，设计污水处理能力为 60 立方米 / 日。改造室内厕所 255 户，敷设出户管 7650 米，新建化粪池 255 座，敷设收集管线 5911.06 米，处理站退水管线 370.51 米。项目计划工期为 2020 年 12 月 31 日至 2021 年 7 月 30 日。

02.明年5月 江北又有两所民生保障幼儿园完成装修

黑龙江省哈尔滨新区教育系统民生保障幼儿园回购项目-装修项目（绿地海域及华润中海江城幼儿园）已由上级部门批准建设，松北区教育局现对该项目施工进行公开招标。该项目涉及两所幼儿园，拟本月末施工，预计2021年05月30日完成装修。依据招标文件，绿地海域幼儿园位于丁香大道以东，热源路以北；华润中海江城幼儿园位于虎园路以南，松北大道以东，商业大学以西合围处。绿地海域幼儿园占地面积约6000平方米，建筑面积3000平方米，班型9；华润中海江城幼儿园：占地面积约3000平方米，建筑面积1934.26平方米，班型6 。

03.哈尔滨市强化既有房屋结构拆改管理 未经审批擅自拆改

今后市民、商家不得随意拆改房屋。《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步强化既有房屋结构拆改管理有关事宜的通知》发布（以下简称《通知》）。《通知》规定，今后哈尔滨市房屋结构拆改审批权限下放至各区，市民、商家因生产经营、发展经济等需要拆改房屋结构的，应提前申请，对未经审批拆改的，移交执法部门。按照《通知》要求，哈尔滨市各级管理部门将既有房屋结构拆改纳入重点监管领域，进一步理顺房屋结构拆改监管体制，确保房屋结构拆改“查得出、管得住”。同时，房屋所有人、使用人必须按照房屋设计的结构和用途，合理使用房屋，保证房屋结构的整体性和安全性。

2.2 土地市场解读

2.2.1 12月土地市场遇冷 2宗成交未有出让

整体来看，2019年12月哈市合计共有6宗土地成交，成交地块总面积26.04万平方米，2019年的第四季度是全年土地市场最活跃时段，从而也带动楼市市场升温。

2020年1月，共计成交土地9宗，成交地块总面积达49.47万平方米，出让土地3宗，出让面积达26.43万平方米。

再看2月，共计成交土地4宗，成交地块总面积37.26万平方米，出让土地2宗。出让地块总面积达28.96万平方米。

到了3月，经历了前两个月的低潮期后，三月份土地市场迎来了推地大爆发，3月份出让土地19宗，出让地块总面积64.83万平方米。但成交情况惨淡，仅有1宗土地成交。

与2019年相似，2020年4月同样是哈尔滨土拍市场的高潮期，4月成交土地18宗，成交地块总面积55.94万平方米，出让土地7宗，出让地块总面积25.76万平方米。

进入5月份，土地市场的热度依旧延续，5月出让土地19宗，出让地块总面积达到了142.87万平方米，成交略少，仅成交1宗土地，成交面积达1.02万平方米。

到了6月份，哈尔滨土拍市场的热度仍然不减，由于5月份大幅供应土地，6月成交土地高达20宗，创下半年之最，成交地块总面积达140.17万平方米，但出让土地略少，仅有3宗，出让地块总面积43.90万平方米。

7月份，哈市土拍市场的热度逐渐削减，7月份共计成交6宗地块，成交地块总面积为31.16万平方米，仅为6月成交总面积的22%。

8月份，哈市土拍市场的热度回暖，8月共计成交8宗土地，成交地块总面积为90.79万平方米，为7月成交总面积的2.9倍。

由于7、8月份土地供应量持续减弱，9月份仅成交6宗土地，成交地块总面积为36.79万㎡，仅为8月成交总面积的40.5%。但9月土地出让数量激增，9月共计出让土地19宗，出让地块总面积达90.1万平方米，为8月出让总面积的2倍。

进入10月份，由于上月土地供应量增加，10月共有17宗土地成交，成交地块总面积为83.15万平方米。出让方面，10月共有7宗土地出让，总推地面积超33万平。

11月份，哈市土地市场热度逐渐消退，11月共有7宗土地成交，成交地块总面积达22.01万平方米，出让地块总面积达29.64万平方米。

最后一个月，哈市土地市场遇冷，12月仅有2宗土地成交，成交地块总面积达23.53万平方米，而出让方面，12月无土地出让消息。

数据来源：哈尔滨国土局；整理：诸葛找房

去年12月土地成交与出让情况成绩优异，成交总额165159万元。

进入2020年1月，土地热度较去年12月有所增加，共成交9宗地，成交总额为304778万元。

2月份与1月相比有所减少，共成交4宗地，成交总金额为125015万元，且溢价率为0，与1月份成交总金额相比，约为1月的五分之二。

3月份与前两月相比有所增加，共出让19宗地，成交1宗地，成交总额为183896万元，约为2月成交总额的1.5倍。

4月份土地市场热度又再一次被点燃，共计成交18宗地，出让7宗地，成交总额为282179万元，约为3月成交总额的1.5倍。进入5月，虽出让地块不少，但仅成交了1宗土地，成交总额为2020万元。

到了6月，共计成交20宗土地，创下2020上半年之最，成交总额为776217万元，约为上月成交总额的384倍之多。

7月份，土地市场的热度稍缓，共出让6宗地，成交9宗地，成交总额为148117万元，约为6月成交总额的19%。

进入8月，哈市土地市场回暖，8月有地王产生，所以虽仅成交6宗土地，但成交总额以高达662417万元，约为上月成交总额的4.5倍。

9月份，土地成交再次遇冷，仅成交6宗土地，成交总额为50815万元，约为8月土地成交总额的7.7%。

10月份，土地市场热度重燃，共计成交17宗土地，成交总额为344547万元，与9月土地成交总额50815万元相比，10月土地成交总额约为9月土地成交总额的6.8倍。

进入11月份，哈市土地市场的热度逐渐消退，11月共计成交7宗地，成交总额为116855万元，约为上月成交总额的33.9%。

到了12月，与哈市天气一样，12月土地成交情况同样冷淡，仅成交2宗地，成交总额为100186万元。

2.2.2 ,12月哈尔滨2宗地块成交，总成交金额100186万元

12月土地成交2宗，用地性质2宗均为商住用地，成交总额100186万元。与11月土地成交总额116855万元相比，12月土地成交总额约为11月土地成交总额的85.7%。成交地块总面积达235314㎡，约为上月成交总面积的1.07倍。

成交地块总结分析

12月哈市土地市场成交的2宗土地均位于道外区，其中1宗位于道外区东棵街附近，地处三环内，起周边多为老旧小区，生活氛围浓郁，交通及配套设施齐全，但其周边建筑破旧，环境较差，居住舒适的欠佳。此外，此宗地块竞得房企为碧桂园集团，此次地块的成功竞得也是碧桂园集团首进道外区，而他会带来什么样的项目呢，大家敬请期待。

第二宗土地位于道外区长江路附近，受到道外区政府整体向东迁移的影响，未来该片区一带也将迎来一波利好。

成交地块卫星示意图

2.3二手房市场解读

2.3.1 12月份二手房市场价格继续下降

12月份哈尔滨市二手房挂牌价为11025元/㎡，环比降幅0.27%，同比涨幅1.12%。哈尔滨二手房价格已经连续三个月下降，本月降幅较11月有所收窄，二手房市场存量加大，去库存时间较长。

在2019年12月和2020年12月，哈尔滨二手房挂牌量都达到高峰期，受到疫情影响，今年返乡置业又会冲击，因此春节期间哈市楼市情况也不乐观。有价无市可以概括目前哈市二手房市场局势，在2020年7月份，达到全年二手房价格较低水平，9月份回归1月份价格水平，随后持续下降。在全年二手房价格中，2-6月份中价格出现断崖式下跌，二手房交易几乎停滞，下半年楼市稍有回暖，但市场行情也未见太大起色。2020年3月，为全年挂牌量较低点，12月达到全年较高水平，库存数量达17万+，足够市场消化3-4年，加上哈市新建一手房源数量，哈市房屋空置率还会持续增加。

2.3.2 12月哈尔滨二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

12月哈尔滨市二手房市场挂牌房源中140平以下房源占比近9成，140平以下各个面积区间分布较为均衡。90平以下房源占比57%，较上月增长1%；90—140平房源占比最多为32%，较上月下降1%；其中60—90平房源较占比31%，连续六月持平。

本月90平以下户型占比较高，60-90平米刚需型房源为市场主导，不管何时此类户型都受到人群热捧，总房款较同类型大户型房源低，且在市场更容易交易。而90-140平米改善型房源的受众人群相比局限。

各户型房源占比相对稳定，一方面说明哈市置换人群积极入市，另一方面可以看出对应的刚需客群逐渐成为二手房购买主力，小户型房源供应力度加大，销路和市场需求量增加，手握小户型房源的业主挂牌积极性较高。

从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比最多，占比60%，与上月保持一致；其次为1居室，占比20%，与上月持平；两者占比正好8成；市场置换需求依然强烈，3居室占比17%，比上月上涨1%；四居室占比2%，较与上月相比下降1%。

从12月这几项数据来看，各项数据与11月相差无几，刚需户型为市场主导，从置换难易程度上看，二居室更容易交易。随着二胎家庭的增多，三室需求量也在增加，四室或者以上房源由于房款总金额限制，受众人群有限。

2.3.3 道里均价较高，为13552元/平方米；南岗区挂牌房源量居首

从各城区二手住宅挂牌均价来看，道里区13552元/㎡位居各区之首，较上月下降499元/㎡，道里区在全年价格中始终排名首位。南岗和松北两区均价并驾齐驱，松北有赶超的趋势，从购房者角度来讲，松北新区优势明显，但南岗区综合实力不俗，因此受到关注程度并不低。南岗区均价较上月下降367元/㎡，松北区下降275元/㎡，其他各区均价也呈不同程度下降，其中道外区在历经波折后降至万元以下。其中像呼兰区、平房区、双城区、阿城区由于划归哈市范围较其他城区晚，发展相对落后，因此房价始终没能上涨至一定高度，不过在哈市地铁环线逐渐开通后，这些城区也将和主城区相连。不过遍地都是地铁房后，房价也不会有太大涨幅。

2.3.4 南岗降价房源高居榜首，12月累计降价房源量45228套

从城区挂牌量上来看，全市挂牌总量约为158192套（11月份为99700），涨幅为58.67%，涨幅超半数。

各个城区中南岗、香坊、道里三区挂牌量最多。南岗区以45228套依然先进，第二位香坊区，挂牌量32068套，第三位道里区，挂牌量31974套。

2.3.5 降价房源量TOP20小区 套均降价幅度增大

在12月降价房源量TOP20小区数据中，南岗区占据6席、香坊区4席、道里区4席、道外区3席、呼兰2席、松北1席。

占据最多的南岗区中均价较低的会展家园小区（均价9863元/㎡），共90套降价房源，套均降价1.83万；挂牌均价较高的悦山国际二期（均价14564元/㎡），共116套降价房源，套均降价1.92万。

降价套数最多的小区位于呼兰区的滨才城·塞纳维拉小区（均价7706元/㎡），共185套降价房源，套均降价4.87万；

套均降价幅度超过4万的小区有5个小区，分别为呼兰区的滨才城·塞纳维拉小区，降价幅度4.87万/套，小区均价7706元/㎡、伸马·托斯卡纳小区，降价幅度4.64万/套，小区均价9616元/㎡；然后是香坊区的永泰城小区，降价幅度4.29万/套，小区均价8807元/㎡；南岗区新发小区，降价幅度4.72万/套，小区均价8124元/㎡；最后是位于道外区的滨江凤凰城小区和红旗小区，套均降价分别为4.41万/套和4.48万/套，小区均价分别为13016元/㎡和8035元/㎡。

2.3.6 热点城区12月份量价各显特点，涨降不定

四大主城区4月份量价各不相同。先来看道里区，这一个月整体价格处于下降状态，在首周价格下降明显，随后小幅上涨，随即稳定，道里区群力区域房价普遍高于城区内其他区域，但教育、商业方面等发展始终处于上升阶段，近一年购房热度有所下降；南岗区二手房挂牌量适中居首，因此均价始终未能上升至一定高度，区域内重点学区较多，即使老破小，也能卖出可观价格，近几年哈西区域发展迅速，加上地铁一号、三号线部分线路开通都途径该区域，因此房价较为稳定；道外和香坊两个老牌城区在这些年发展中无法与新城区所较量，房价也是不温不火，两区12月整体价格下降，在土地市场就可以看出这两个区域新盘数量有限，期待老区换新颜。