贝壳研究院发布2021居住报告 一线城市女业主撑起半边天

大数据记录着城市发展与居民生活的真实变迁，而持续研究其背后的发展脉络，则赋予了数据更多意义。2021年5月27日，贝壳研究院发布了《2021新一线城市居住报告》（以下简称“报告”）。报告从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对城市人群的居住生态进行了客观描述与分析。

今年贝壳研究院将城市范围扩充到35城，包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市。此外，报告还采用科学计算方法，给出了“居住竞争力指数”、“居住负担指数”和“移民指数”，全面衡量城市居住的质量、难易和人口变化情况。

报告显示，一线城市不仅置业年龄明显偏高，约为36.9岁，且一线城市的女性置业人群在各类城市中占比较高，已达到48.79%；置业特征方面，近半数受访者不接受长租不买，两居室小户型为主力交易户型；而分城市看，深圳作为“压力大的现代化都市”典型代表，“居住竞争力、居住负担、房价收入比”都是较高，有70%的成交房源都是外地客源，长沙则是典型的居住友好型城市，不仅居住负担最小、居住竞争力指数也比较高。

7个方面为35城“买不买、怎么买”画全像

贝壳研究院通过公开采集数据和线上调研的方式，对35个城市的置业人群进行了全方位分析，阐述他们在购房年龄、性别分布、资金来源、居室结构、空间偏好、楼盘变迁、租买意愿等方面的不同特点。

受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，新房和二手房的置业年龄分别为36.6岁和37.2岁；而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场，新房置业年龄低于二手房。

在高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，“她经济”崛起。报告数据显示，一线城市的女性置业人群占比达到48.79%，新一线及二线城市这一占比同样出现不同程度的增幅。

对于大多数人来说，贷款买房都是必需的流程。在贝壳研究院的调查中，仅31.8%的住房消费者无贷款。贷款受访者中，仅有13.6%的人还清了贷款，其中65.7%的人是提前还款，且城市能级越低提前还款的占比越高。

报告研究发现，35个城市中，两居室成为主力交易户型。以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比较高。三居室成交户型百分占比紧随其后，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。

空间居住偏好方面，人们逐渐从“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进。有30.4%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”，“温馨有设计感的厨房”、“能用于种植、休息的阳台”、“能和朋友聚会的大客厅”也受到一定程度的欢迎。

买房或租房，一直是困扰当代年轻人的问题。在贝壳研究院的此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感。一线城市不能接受长期租房不买房的比例较低，女性不能接受的比例比男性高。

此外，楼盘名字也蕴藏着人们对居住生活的美好想象。北京国际范与复古调并存，修饰词“国际”被广泛采用，“胡同”体现出老北京典型的复古特色；上海“新村”、“街坊”等词出现频率较高；深圳楼盘“国际”、“中心”、“世纪”等词被普遍使用。

如何衡量“住得好不好”？

是人选择了城市，还是城市决定了人？报告给出了各个城市的居住竞争力排名。

贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，测算出了35个城市的居住竞争力指数。

分城市级别看，一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市；从区域格局看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数较高，成渝（成都、重庆）和海峡西岸城市群（福州和厦门）则紧随其后。

具体到城市本身，深圳居住竞争力指数较高，明显高于广州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，与20年排名一致；在新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括杭州、成都、苏州、武汉及长沙等；二线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括福州、厦门、珠海、烟台及宁波等。

科学分析“住房焦虑”

年轻人的焦虑受客观条件影响，也被主观意愿左右。贝壳研究院也通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计出了全国114个城市的居住负担情况。

总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴，其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。

在百城中，居住负担最小的新一线城市仍为长沙。长沙虽然区位优势没有沿海城市强，但人均收入水平、就业机会等也处于全国中上游，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低。

在大城市中，抛开收入谈论房价相对片面。贝壳研究院也根据公开数据整理2021年新房、二手成交均价及人均可支配收入，计算了百城的房价收入比情况。百城中，房价收入比较高的城市包括深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州等。深圳、北京和上海的房价收入比超过20，这意味着普通居民家庭需要20多年才能够买得起属于自己的一套房子。而长沙的收入涨幅则跑赢了房价。

购房价格方面，一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市。一线城市购买房屋价格在300万以上的占比为45.82%，而其他城市这一占比仅在20%左右。数据显示，80后仍是主力购房人群，体现在201-600万的主流价格区间上，90后的主流价格区间主要集中在200万以下，但90后购房占比正逐年增加，取代80后成为购房主力军趋势明显。

租住群体中，普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是说，租金不能超过家庭月收入的30%。与此同时，调查显示，47%的租客反映房东涨价是较大的痛点，其次有21.3%和19.4%的受访样本认为租房的较大痛点来自同租室友和家电老化。

哪里买房老乡多？

在异地打拼越来越普遍的今天，哪里的外地买房人较多，哪里的乡情依然被保留？

贝壳研究院对交易量进行了百分统计，定义本地百分占比较低的城市为“移民城市”，同时进行标准化处理，计算出移民指数。指数越高，外地交易百分占比越高。

报告显示，深圳、珠海及东莞等粤港澳湾区城市成为典型的“移民”城市。报告分析认为，近年来，这些城市在人才友好政策的支持下，凭借着高经济体量、高薪酬的优势，不断吸引外来人口，特别是高学历人青年群体落户置业。

如果分析具体数据，结合城市发展特点和置业客户来源结构看，样本城市又可以划分为三种不同类型。

其一，都市圈核心城市占据特别优势，对外地人口具有高能吸纳能力。尤其是深圳，“来了就是深圳人”，深圳70%的成交房源被外地客户买走了。

其二，核心城市外溢，周边城市强势崛起，吸引人口迁入的势力范围外扩。杭州、天津、苏州、佛山等沿海城市凭借独特优势承接外溢的产业与人口，对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。其中，杭州购房人群中，省外购房客户已经撑起了半边天，占比达到51%，主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户前来置业。

其三，省会光环效应显著，郑州、合肥等城市对省内客群具有更强吸引力。以郑州为例，作为人口大省河南的省会，其对各地级市人口的吸纳能力突出，省内购房客户占比达到93.7%，也即是每10个购房客户中，至少有9个都是河南老乡。

除了趋势性结论，报告还点到了一些颇有意思的个案。比如，在19个一线及新一线样本城市中，天津在21年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位，在35个样本城市中，天津二手房购房年龄较高。分析认为，天津本地人群相对保守，不愿背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。珠海则因大量外地人群旅游置业，新房购房年龄居35城较高。

与此同时，男性比女性更想要有一个“能和朋友聚会的大客厅” 而女性比男性更想要一个“安静没有噪音的卧室”，年长者对于“能用于种植、休息的阳台”需求高于年轻人。