房贷松动 新房二手房回暖冷热不均

搜狐焦点哈尔滨 2022-02-23 09:46:26
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来源:第一财经日报 房地产“一城一策”逐渐加码,作为一线城市的广州下调房贷利率成为重要信号。第一财经记者注意到,在政策宽松从供给端向需求端“点状”散开的同时,各地楼市也悄然生变,销量、价格和拿地热情都在回暖。不止一家机构指出,未来会有更多城市跟进放松限贷。 从当前市场成交和政策放松特点来看,

来源:第一财经日报    

房地产“一城一策”逐渐加码,作为一线城市的广州下调房贷利率成为重要信号。第一财经记者注意到,在政策宽松从供给端向需求端“点状”散开的同时,各地楼市也悄然生变,销量、价格和拿地热情都在回暖。不止一家机构指出,未来会有更多城市跟进放松限贷。

从当前市场成交和政策放松特点来看,多数一二线城市在二手房率先回暖后,对新房市场的刺激显得更为迫切。来自广东和江浙地区的中介从业人士都对记者表示,相比二手房,新房的去化压力对各地来说更重,加上开发商急需回款,支持和优惠力度明显更大。同时,考虑到按揭贷款质量和息差更优,各地银行更多会根据市场环境和自身情况做出调整。

国家统计局最新数据显示,国内70城房价在急跌4个月后,在1月出现企稳迹象,其中一线城市率先企稳。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,考虑到去年同期基数等因素,今年上半年地产销售端还将继续触底,宽松政策带来的销量提升由点到面拓展还需要一定时间,但行业整体困局有望逐渐被打破。

多地因城施策加码

最近各地银行对房贷的支持动作不断,其中重庆、菏泽、赣州部分首套房首付比例降至20%,菏泽和赣州对二套房的首付比例也做出下调,菏泽最低可至40%。同样对二手房出手的还有南宁和郑州等城市,前者公积金首付比例下调至30%,后者则提出降低二手房交易个人所得税等计划。而据第一财经记者了解,如果叠加部分开发商的促销活动,部分中小城市尤其非限购城市的首套房最低首付比例可低至一成。

最重要的信号来自广州,四大行在2月21日下午同步下调了当地的房贷利率,其中,首套房利率从此前的LPR 100BP(5.6%)下调至LPR 80BP(5.4%),二套房则从LPR 120BP(5.8%)下调至LPR 100BP(5.6%)。广州成为第一个行动的一线城市后,市场对接下来是否有更多城市效仿尤为关注。

据记者了解,目前其他一二线城市尚未有明显的新一轮松动,其中北京地区中介与银行从业人员均表示没有相关消息。苏州、成都等地中介人士也表示,当地首付比例和利率水平未有明显调整,其中成都一位中介人士透露,目前当地首套房部分银行可以做到5.63%的利率,但多数银行仍在5.88%,二套保持6.125%。

尽管当前各地松动节奏不一致,但自去年四季度以来,已有40多个城市从销售端“花式松绑”,除5年期以上LPR报价下调带动外,已有近20个城市开启了一轮按揭利率上浮基点下调,另有不少三四线城市通过提高公积金贷款额度、下调公积金贷款首付比例、加大引才力度、发放购房补贴等方式刺激需求。

贝壳研究院最新数据显示,截至2月21日,103个重点城市中主流首套和二套房贷利率分别为5.47%、5.75%,均较上个月回落9个基点,其中,除了LPR影响(1月20日,5年期LPR下调5个基点)也有各地主动调整的因素,同期有87城房贷主流利率环比下调;放款时间比上个月缩短了12天,平均周期为38天。

政策纠偏的效果已经开始显现。国家统计局最新数据显示,1月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱。其中,一线城市新房价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%,二手房环比上涨0.1%与上月持平;二线城市新房价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%,二手住宅环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.1个百分点;三线城市新房、二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅均有所收窄。

关注三大分化

在当前的市场环境和政策变化中,有几个分化值得关注。

首先是城市分化。从上述数据也可以看出,一二线城市率先回暖,但三四线城市的市场活跃度依然较低。在此背景下,各地政府和银行各有考量,除了去库存和稳价格、稳预期,银行也会综合考虑自身情况和市场环境变化。以重庆地区为例,该市房价同比增速已经连续4个月排在首位,近期当地部分银行下调首付比例或多与自身情况有关,尤其考虑到按揭贷款质量和息差较优,业内认为额度相对充足的银行有较大动力增加业务量,但当前环境下刺激需求就要放弃一定利差。

在广州之前,对“因城施策”加码的多是去库存压力较大的二三线乃至四五线城市。对于广州大行集体下调房贷利率,有金融行业研究人士认为,这在一定程度上表明,当前地产行业的销售端困境或比市场预期更大,未来会有更多城市效仿跟进。不过一位江浙地区从业多年的中介人士表示,当地二手房市场已经逐渐在释放之前积压的购买力,新房也有所回暖,只是近期受到疫情影响,据其了解,当地进一步下调首付比例的概率较低。

银行之间也有分化。根据记者了解,目前各地下调利率或降低首付比例主要在国有大行率先展开,少数股份行随之调整。北京地区某银行信贷经理透露,虽然按揭贷款性价比更高,但当前政策导向下,多数银行的信贷主力仍是小微企业等实体方向,而在LPR下调后这一部分的收益压力进一步加大,加上各地楼市情况不同,在零售端侧重消费仍是其所在行的重要方向。

新房和二手房也是一热一冷。记者在采访和咨询过程中了解到,目前多数松绑城市对新房的刺激力度明显高于二手房,加上多数开发商急于回款,对首付比例的优惠更为明显。一位江浙地区的地产从业人士认为,这一方面可能是政府急于去库存,另一方面是“土地财政”压力,新房明显要比二手房更为迫切。

从国家统计局数据和中介反馈均可以看出,当前一二线城市的二手房市场整体较新房市场冷清,尤其在广州和深圳,两地新房价格分别环比涨了0.5%,但二手房分别下降0.2%和0.5%,与已经明显回暖的北京、上海对比有别。以广州为例,据中介反映,虽然突破指导价已有案例,但考虑到贷款程序繁琐等种种不确定性,多数二手房房主还在观望。

对于新一轮放松的信号,市场的乐观预期正在升温,对更多城市和银行参与到限贷松绑行动中的预期较为一致。但陈文静认为,短期内销售端的回升将以点状进行,考虑到去年同期基数等因素,今年上半年或将继续触底,从点到面的恢复仍需要一定时间。而政策从稳企业预期到稳购房者预期,市场成交规模环比回升等信号都表明,地产销售端的困局有望逐渐打破。

克而瑞地产研究数据也显示,上周全国新房供需环比双增。供应方面,全国重点城市共取得预售证面积140万平方米,环比增长33%。成交方面,一线北京、上海、广州、深圳四城新房成交规模均明显高于上周,北京、广州环比翻番,上海成交面积达到32万平方米,趋近年内周度最高值,环比增长61%。

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