房地产税试点扩容三大猜想:哪些城市将成试点?

来源: 时代周报

胡天祥

房地产税的讨论升温，多位专家学者认为，试点城市的扩容已是箭在弦上。

日前，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康在接受媒体采访时表示，财政部提出“积极稳妥推进房地产税立法”，颇有按快车键之意。

房地产税落地进度加快，一时引起广泛讨论，首批试点城市亦成关注焦点。近年来房价涨幅居前、税务体系完善的城市有望率先落地，深圳、杭州、宁波等呼声高涨。

在房地产税试点工作预期之下，房地产市场炒作风气渐褪，刚性购房需求得到进一步满足。很多人认为，房地产税改革试点工作，主要目的还是调控房地产市场。但实际上，“房地产税”推出，核心是完善地方税制体系、优化收入和财产再分配机制。

扩容试点地区在哪儿？

关于房地产税试点地区，业内外众说纷纭，尚未形成共识。

综合各大研究机构和券商报告，试点地区一般需要具备4个特点：一是房价上涨较快，特别房价水平偏高；二是税收征管能力相对较强；三是房产产权较清晰；四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。

按照上述标准，上海、重庆、深圳、杭州、宁波、南京等热点城市呼声较高。

其中，上海和重庆早在2011年便开始试点房产税。在现状上进行深化改革，探索不同的征收标准，对未来房地产税的立法更具参考意义。

深圳作为粤港澳大湾区核心城市之一，亦作为中国特色社会主义先行示范区，其房地产市场一直是国内外资本的聚焦点，热度长期居高不下，所以成为房地产税改革试点的可能性也较高。

作为共同富裕示范区，浙江省进行房地产税试点的可能性非常大，特别是省内核心城市，如杭州、宁波等城市。

海南省要在全岛建设全球较大体量的自由贸易港区，投资贸易的自由化便利化所应匹配的配套改革，也必然包括以经济手段为主，规范化调节所必须有的现代税制建设任务，所以成为房地产税试点亦存在可能。2021年10月，海南省政府召开《进一步做好全省房地产市场平稳健康发展工作会议》亦指出，下一阶段要加强探索创新，建立房地产市场分析框架，以市场化手段减少空置房。

对于呼声较大的北京，业内意见则比较统一。克而瑞指出，北京房地产市场构成要素相对复杂，除了市场化的商品房之外，限竞房长期占据40%以上的成交比重，共有产权房同样占据较大的成交比重。基于征收房地产税的难易程度考量，预计北京大概率不会入围首批试点城市。

如何实现“有效征收”？

相比试点城市的选择，房地产税的征收是一个更为复杂的系统性问题。

先看看上海和重庆是如何征收的。“上海版”房产税为本地家庭二套起征，非上海市户籍家庭首套起征，税率为0.4%～0.6%，且有免税面积60米²/人。打个比方，本地三口之家，首套房90平方米（人均30平方米）不用交税，第二套房购入120平方米（人均40平方米），该家庭免征面积可达180平方米，因此应征税面积仅为30平方米，二套住房均价以5万元/米²估算，应税单价打个7折，税率0.4%，该家庭大概每年只需交约4200块钱。

在保利投顾研究院看来，虽然“上海版”征税覆盖全市所有家庭，但减免力度大、税率低，征税力度有限。

“重庆版”房产税是对存量独栋、新增高档住宅以及“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）的新增普通住宅征收，税率0.5%～1.2%不等，且设有存量独栋免税180平方米、新购高档住宅免征100平方米等。简单来说，“豪宅”要交，“炒房客”要交。

据估算，2011年开征首年符合交税条件的住宅套数占全市全年住宅成交总量不足7%，后续每年销售新房中要交税的套数比例整体不足3%。保利投顾研究院指出，重庆交房产税的群体较小，且多为价格不敏感群体，整体税率虽较高但影响有限。

鉴于上海、重庆的试点征收范围过窄，对房地产市场的调节作用十分有限，因此有机构指出，本次试点可能会适度扩大征收范围，如针对存量住房征收、本地居民不能免征等。同时，房地产税改革试点工作应会设置人均免征面积等。

不过，关于免征面积这一说法并未得到业内广泛认可。贾康认为，如果把面积当成免税单位，一旦家庭成员变化，就会有非常多的麻烦。他建议可以考虑按照套数，如果扣除排名前列套房会引发离婚潮，那就单亲家庭扣排名前列套房，双亲家庭扣前两套房，一般正常情况下的家庭从第三套房开始征税。

能否抑制房价？

正如开头所说，房地产税的主要目的不是调控房地产市场，所以对房价的抑制作用也十分有限。

据国盛证券统计，2011年1月重庆、上海房产税推出后，两地的房价涨幅中位数由2010年的19.6%明显回落至2011年的3.1%，降幅达16.6个百分点，但实际上同期没有试点房产税的北京、广东，房价涨幅中位数也下降了20.7个百分点。

彼时，全国房地产政策全面收紧，而沪渝两地地产税力度很小，抑制房价效果并不明显。长期看，2010—2021年，沪渝两地房价平均上涨2.4倍，与北京、广东基本持平，高于全国平均水平。由此可知，房价长期走势还是取决于地区人口走势、产业发展、货币政策等因素。

海外的经验也并不支持房地产税会实质降低房价的说法。美国房价和美联储货币政策更为相关；韩国2005年8月开征房地产税，房价环比涨幅从7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但从12月起再度开始大升，2006年全年房价均价上涨11.6%；英国1989年和1993年有过两轮房产税改革，期间房价涨跌不一；日本1990年代以来房价持续走低，也并非1980年末开始的房地产税改革导致。

也有机构提出不同观点。中银证券认为，短期来看，房地产税会对市场成交带来一定压力。随着成交量下行，价格或略有向下波动。中期来看，可能带来地价下降，从而影响房价。若房价下跌，基于“评估值”的房产税会随之减少，持房成本降低，对于中期量价走势预判是价跌量稳。