房企发力城市更新业务 城市更新成房企"新赛道"

当房地产行业逐渐从增量市场到存量市场转变，城市更新便成为了房企竞逐的“新赛道”。

官方公布的2021年北京市市级预算中，住房保障支出安排33.6亿元，同比增长达到51.1%，主要是深入推进老旧小区综合整治等城市有机更新工作。而《北京市城市更新行动计划（2021—2025年）》也正在研究制定中。

城市更新成新蓝海，也成为房地产市场“下半场”的重要竞争领域。

财政支持 住房保障支出增长51.1%

从旧改、棚改，到传统商圈的升级、城市老旧空间的重新利用，近年来随着我国城市发展速度的加快，城市更新的需求越来越大，对于一、二线城市来说更是如此。

中国指数研究院报告显示，2016年到2020年间，中国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

克而瑞研究中心的数据也表明，2020年约有30个省市公布了城市更新计划，北上广深四大一线城市更是推出了“旧城改造”计划。

政策层面对城市更新的支持力度越来越大，为房企布局城市更新提供了长足发展的支持。根据《关于北京市2020年预算执行情况和2021年预算的报告》的数据，2021年，北京市市级预算中，住房保障支出安排33.6亿元，同比增长达到51.1%。主要用于支持各区开展老旧小区综合整治；支持建设公共租赁住房，推进城市副中心等重点区域棚户区改造，改善居民住房条件。

市场从增量向存量转轨的过程中，房企的战略也随之出现了变化。

业内有一种说法是，当一个地方的城镇化率达到60%—80%的时候，在此地的房企就需要着重进行存量布局；当城镇化率高于80%的时候，由于土地资源紧缺，这些高度发展的核心区域会出现大量棚改和城市更新的机会，这时候房企需要抓住机会，在存量领域有所突破。

行业转型 房企抢滩“新蓝海”

此外，房地产增量市场的增速回落，也为城市更新的崛起做足了铺垫。

我国房地产市场在经历了高速发展的时期后，在持续的楼市调控政策及市场周期作用下，房地产销售规模增速放缓，增量开发市场逐渐见顶。与此同时，开发商利润开始回归合理。

明源地产研究院的数据显示，自2010年以来，我国房地产市场增量开发的利润水平出现了趋势性回落，房企的毛利润开始向社会资本平均回报水平回归。通俗来讲，增量开发这个市场没有以前那么赚钱了。

城市更新成新蓝海，也成为房地产市场“下半场”的重要竞争领域。为此，房企纷纷“涉水”，以免错失新市场的门票。

克而瑞研究中心较新数据显示，截至2020年10月，百强上市房企中，约有六成房企涉足城市更新。

事实上，打造一个城市更新项目的难度比开发一个纯新楼盘要难得多。新与旧、传统与现代、历史和未来，都将在城市更新项目身上交织共存。而“不断完善城市功能，提高城市公共服务能力和空间品质”，则成为城市更新的发展方向。

城市更新的确对房企的综合运营能力提出了挑战，在参与城市更新的过程中，已经超越了普通地产开发商的角色和意义，而是推动了新的经济业态的成长，让那些即将衰落或消失的文化焕发新生。

对此，业内人士认为，虽然目前城市更新业务的经营模式和布局策略还有待商榷，但前瞻性的布局，有利于房企抢占先机，迎来存量市场大趋势下的第二增长曲线。

专家访谈

百万亿级市场待挖掘 考验企业超强运营能力

目前，北京正在研究制定《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》。城市更新研究院院长陈方勇认为，城市更新时代已经到来，未来是几百万亿级的市场容量。

记者：“十四五”期间，北京将重点聚焦六类更新项目：首都功能核心区老旧平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建，老旧小区更新改造、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级、老旧厂房更新改造和低效产业园区腾笼换鸟、城镇棚户区更新改造等。对于房企来说，这些是真正的机会吗？

陈方勇：鉴于北京已进入后城市化阶段，主城区几乎无新的土地供应，在明确的限制性开发政策之下，未来主城区的建设将主要表现为城市更新，就是以上六大类。这六大类中又可分成三种类型，一种是历史文化建筑保护更新，一种是老旧、危旧房的改造更新，还有一种是产业升级式的城市更新，其中都可以有政府推动和市场参与的方式介入。对于有志于转型城市运营商的房企（特别是市属国企）而言，是一个好的转型机会。

记者：在您看来什么样的企业，适合进入这一领域？

陈方勇：城市更新是一个综合工程，不是仅仅是拆、改、建，需要有很强的运营能力，特别是产业运营能力，以及资本调动能力，因此适合的企业也必然是综合性龙头企业。当然，并不排除中小企业通过收购单体建筑的方式介入城市微更新。

记者：虽然转型存量市场是必然，但其回报周期长、盈利模式问题待破解。您如何看待房企做城市更新的盈利问题。

陈方勇：城市更新是一个系统工程，需要政府、企业、社区共同参与，需要将其中的城市功能部分、社会公益部分和商业利益部分分清，按照不同的商业逻辑进行操作。可以借鉴的是浙江的“未来社区”模式，房企可以通过代建、BOT、管理输出、片区开发等多种方式介入，发挥市场能动性，实现盈利并不是多大的问题。

记者：如何预判城市更新这一市场？它的容量有多大？目前处于何种发展阶段？

陈方勇：城市更新是一个长期持续的市场，可以说只要城市继续存在，就有城市更新的市场（开发则不然）。容量是几百万亿级的存量市场，未来进入常态化至少是年十万亿级的市场。目前各个城市发展阶段不同，南方一些城市已经进入片区综合更新阶段，北京目前处于点状更新阶段。

典型案例

首开集团“首开经验”

目前，首开集团旗下物业在管的物业和非经项目面积近一亿平方米，其中大部分是建成于上世纪的老旧小区，都分布于北京中心区域。

经过首开不懈努力，老旧城区、城市陈旧空间发生着鲜活的变化，安装智能门禁系统、加装监控系统、整治小区飞线……小区环境焕然一新，功能明显完善。截至目前，首开集团取得109部电梯加装试点项目确认书，完成加装104部，投入使用82部。

“首开经验”也在首开集团助力老旧小区有机更新的过程中，持续被总结和更新。

首创置业 朗园Vintage

2009年，首创置业改造一排位于CBD的上世纪旧厂房，打造文化创意园——朗园Vintage。作为CBD核心区少有大面积低密度厂房改造项目，朗园Vintage在保留这片土地时代外貌的同时，也融合了摩登的时尚元素。抓住“夜间经济”的核心特点和市场需求，激活文化消费的磁场效应，朗园Vintage成为北京市着力打造“夜京城”的首批商圈之一。这一CBD国际时尚创意狩猎区给老厂区注入新的活力，华丽转身为极具工业文明特色的低密度文化创意街区。

万科 泊寓|院儿

2017年，北京万科承接“成寿寺项目”，从前低矮的平房、破损的屋顶不复存在，三年后，2020年，成寿寺项目——“泊寓|院儿”正式亮相。

推开公寓的大门走出来，平整的大理石地面上，“泊寓|院儿”及其周围商圈，犹如一个反光的玻璃盒子，和泊寓社区中流光异彩的树一道，装点了北京的夜色。在玻璃盒子中间，一条甬道直通后院。走下台阶，围绕着主体建筑的绿化一直延伸到街边。品牌餐饮、教育培训、咖啡茶饮、生鲜超市等商铺排列整齐，满足了社区的诸多生活需求。

愿景集团“劲松模式”

两年前，北京市排名前列有社会资本介入的老旧小区改造项目选址劲松小区，愿景集团和劲松街道决定：进行劲松一区到八区综合改造规划。

为推进改造工作的进行，突出加入城市更新的决心，愿景集团投入3000万元资金，用于劲松一、二小区的综合治理。

在改造过程中，为契合居民的生活习惯，愿景集团仅引入收益甚微的商铺；为减少成本、加强管理，社区内的保洁、绿化工作已由愿景集团旗下的和家物业接管。作为被引进的社会资本，愿景集团与政府一道，创造了城市更新的新方案——劲松模式，为全国各地的城市更新，提供了范本。文/陈静思 齐悦

北京晚报