开端:盼来的“暖风”能否撑起低迷楼市?

来源：北青网

2022开年，李诗情在循环25次后，终于制止了疯狂的“锅姨”；股市在年前的泥沙俱下后，也开始积极修复。而大家最关心的楼市，也在虎年开端后，迎来了政策春风的吹拂，一切似乎都在变得更好！

然而，如果就此认为楼市将吹起一波“冲锋号”，似乎也过于乐观了。研究机构统计的1月份楼市成交数据显示，市场仍旧处于明显的下行通道中，密集发布的利好政策能否将楼市拉出谷底？仍需要更多的入市新盘去市场中寻找答案。

开年盼来了政策春风

新年开端，政策的春风紧随而来。2月10日财联社发布消息：全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。

该管理办法明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定能确保项目竣工所需的资金额度。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这被认为是针对房企的利好性政策，将有助于缓解房企资金压力。

不仅如此，从去年10月开始，各部门、各地方已经陆续出台了几十项放松地产监管、缓解房企困难的政策。

就在预售资金监管办法出台之前，合肥、南京等多个重点城市的个人住房贷款利率也在新年之后出现下调，同时放款时间缩短，一定程度上增强了市场信心。

房企资金压力将得到缓解

对于一开工就发布的政策利好，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2022年房企面临的流动性压力依然较大，短时间房企需要通过各种方式保持资金流动性，使企业能够持续运营。全国性的商品房预售资金监督管理办法的落地执行有助于合理管控房企限制资金，使部分房企的流动性压力得到一定缓解。

潘浩解释道，首先合理的资金监管是必要的，去年下半年房企违约事件发生后，部分城市通过收紧预售资金监管预防“交付风险”，但也有城市出现了过度收紧的情况，这样就让房企在艰难时刻遭遇了更大的流动性压力，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。

此外，新政策明确“当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”这种方式将大大加强了预售资金管理的规范性和灵活性，有助于房企合理安排使用资金、稳健经营。

楼市尚未走出下跌通道

接连发布的利好，是否预示着买房风口再一次临近？其实，目前的政策只是放松了过于严苛的政策限制，并没有改变限购、限贷的底层逻辑，楼市现状仍旧低迷。

研究机构克而瑞近日发布的统计数据就显示，1月，全国29个重点监测城市新增商品住宅供应面积1080万平方米，同比下降43%，环比下降58%。从成交面积来看，29个重点城市整体成交1429万平方米，同比下降46%，环比下降37%。

克尔瑞同时分析认为，房企受资金紧张及当前市场整体低迷等因素影响，加推新项目的意愿不强，销售也主要以去化为主，市场基本进入淡季。

持类似结论的还有中指研究院较新的报告，2022年春节期间（1月31日-2月6日），全国房地产市场活跃度不足，延续低温态势。全国重点监测城市中，除个别城市成交规模增长外，其余城市成交面积均较去年春节期间下降。新建商品住宅成交面积较去年春节期间下降51%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示，当前市场中，供求两端均在观望，入市意愿较弱。房企减少营销投入，购房者也认为市场仍处于下行周期，楼市信心也尚未恢复。

据易居研究院智库中心发布的一份报告，今年1月1日-25日，上市房企拿地积极性为2010年以来同期较低。拿地的房企数量和拿地金额同比分别下跌77%和93%。

新盘将迎接市场考验

显然，即便政策吹起“暖风”，但市场要走出低谷仍需时间。对于购房人来说，观察新盘项目的销售情况将有助于更好地判断楼市走向。

近日，海淀永丰板块的中海滙德里项目和华润幸福里润园，在新年前就开始了蓄客，并有望于近期入市。做为开年打头阵的新盘项目，市场也密切关注着两个新盘的动向。

根据北京青年报记者了解，中海滙德里最小77平方米户型，依靠海淀区的优势，用低总价与昌平的几个同区位新盘抢客户。而相邻的华润幸福里润园则主打改善大户型，并采用了更高的精装修标准。目前，中海项目已经通知海淀户籍和非海淀户籍的客户准备资料，开盘似乎箭在弦上。

一位知情人士透露，两个永丰板块的项目，因为同一天拿地，都是央企开发，首次开盘的时间很可能相差不了几天，因此开盘后的表现如何，对于市场将有更明确的示范效应。

同时，业内分析人士也认为，预计市场交易将缓慢复苏，元宵节后房企新一轮促销节奏也会加快。尤其是进入3月之后，如果利好政策持续释放，市场成交或许也将逐步回暖。

文/北京青年报记者 李桁