证监会等三部门支持民营房企发债融资 助力新发展模式转型

搜狐焦点哈尔滨 2022-04-15 11:28:21
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但由于部分房企境外债违约案例频发,民营房企发行境外债的融资门槛也大幅提升。在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来,“完善民营企业债券融资支持机制”,意味着民营房企发债融资也将得到支持,将有利于缓解民营房企融…

来源:中国经营网

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

为进一步支持上市公司发展,维护资本市场稳定,4月11日,证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》(以下简称“《通知》”),明确支持民营企业依法上市融资、并购重组,完善民营企业债券融资支持机制。

与此同时,《通知》指出,依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型,加强自身风险管理,密切关注市场形势和行业变化,严格防范、妥善化解各类风险。

“《通知》主要是落实今年3月份召开的国务院金融稳定发展委员会会议精神,稳定市场预期。”多位业内人士向《中国经营报》记者表示,支持民营房企发债融资,有利于缓解融资难问题。同时,支持上市房企向新发展模式转型,转型动作将得到金融支持,有利于稳定房企预期,促进房地产业良性循环和健康发展。

缓解民营房企融资难问题

自2020年房地产资管新规“三条红线”和房地产贷款“两道红线”政策出台后,2021年整体呈现出房企融资供需两端持续收紧的态势。据不完全统计,2021年100家典型房企的融资总量为12873亿元,同比下降26%,近五年来融资量首次出现负增长,同时触及近五年来的最低点。

部分民营房企受信用等级较低影响,只能选择发行门槛低、成本高的境外债。中指研究院数据显示,2021年,在房企发债融资构成中,民企信用债发行比例只有25%,民企境外债发行比例则超过80%。

进入2022年,房企债务融资仍然艰难。中指研究院数据显示,今年1~3月,房企信用债发行总额为1162.9亿元,同比下降32.7%;境外债发行总额124.1亿元,同比大幅下降89.8%。

而从结构来看,房企信用债融资占比为90.4%,同比上升31.7个百分点,成为房企债券类融资的绝对主力。信用债平均利率为3.7%,低于境外债1.5个百分点。

但由于部分房企境外债违约案例频发,民营房企发行境外债的融资门槛也大幅提升。据中指研究院统计,今年3月份,全国只有两家房企成功发行境外债,分别为中国金茂(00817.HK)和卓越商企服务(06989.HK)。而今年以来,仅有5家房企新发境外债,且融资成本均有不同程度、不同方式的提升。其中,绿城中国(03900.HK)、卓越商企服务则通过备用信用证添加增信措施,提升了境外债成功发行的概率。

而《通知》第一条便明确,支持民营企业依法上市融资、并购重组,完善民营企业债券融资支持机制,激发民营企业的活力和创造力,充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来,“完善民营企业债券融资支持机制”,意味着民营房企发债融资也将得到支持,将有利于缓解民营房企融资难的状况,有助于稳定企业预期。

刘水进一步表示,当前发生债务违约的房企,相当一部分是上市民营房企,有些房企正通过引入战投、出售项目资产和债务展期等方式自救。由于房地产市场预期还没有发生明显改善,金融机构避险情绪仍然很重,总体来看,房地产风险出清速度较慢。“《通知》支持民营上市企业并购重组,将加快发生债务违约的房企风险出清。”

中信证券研报也认为,在央行支持优质房企在银行间市场注册发行债务融资工具,各地纷纷下调房贷利率的背景下,后续房企开发投资资金规模将有所扩大,国内贷款、自筹资金等来源对开发投资资金来源的贡献度将上升,整体资金来源同比增速将止住下跌趋势并逐步企稳。

转型探路新发展模式

值得一提的是,与《通知》第一条覆盖所有民营企业相比,第二条则完全聚焦上市房企。

《通知》指出,坚持“房住不炒”,依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。在业内人士看来,《通知》是具体落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融稳定发展委员会会议精神,进一步支持上市公司发展,维护资本市场稳定。

记者梳理发现,今年3月份,国务院金融稳定发展委员会召开会议并要求“提出向新发展模式转型的配套措施”;今年的《政府工作报告》也明确指出:“探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场。”而早在2021年底召开的中央经济工作会议则明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。

对此,IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,新发展模式就是以“房住不炒”为宗旨,放弃原有的高负债、高杠杆支持下的高周转模式,顺应市场需求,以现金流管理为核心,以企业健康与可持续发展为目标,努力进行产品创新和管理创新,适度提升市场集中度的发展新模式。这也是房企在新形势下转型和发展的方向。

“企业自身情况不同,适用于不同的转型模式。”刘水认为,参考发达经济体头部企业的发展经验,我国房企探索走出困局的新发展模式,根据企业资源规模分为三种模式。

具体而言,第一种是“专注开发”模式,区域中小型房企应专注开发业务,提质增效;第二种是“开发+轻资产”轻重并举模式,中型房企应延伸轻资产业务,发挥职业团队优势,聚焦服务效率;第三种是“开发+轻资产+资产管理”模式,综合性大型房企应发展轻资产业务,并拓展资产管理业务。

此外,《通知》还指出,上市房企要加强自身风险管理,密切关注市场形势和行业变化,严格防范、妥善化解各类风险,促进房地产行业良性循环和健康发展。

在刘水看来,当前仍有房企发生债务违约事件,这也加大了房地产行业风险。一方面,要着重“防范”,在需求释放及融资端方面宽松调整,使房企的销售及融资渠道畅通,现金流得到改善,防范房企再发生风险。另一方面,要着重“化解”,细化支持收并购措施,加快风险出清,加快化解当前面临的风险。

(编辑:张家振 校对:彭玉凤)

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