实探杭州楼市:新政有望提振二手房市场

来源：中国证券报

● 本报记者 杨烨

5月17日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，针对当前二手房市场，通过降低购房门槛、减少契税等方式，进一步激活杭州房地产存量市场。

在新政出台的当天，中国证券报记者走访了杭州市拱墅、西湖、滨江等区域的二手房交易市场。不少业内人士纷纷表示，政策将有效提振二手房市场。在杭州二手房存量处于高位的情况下，随着信贷端不断放松、限购端利好政策频现，杭州二手房市场有望扭转下行趋势。

便利购房者置业

“我本来还需要等一年才能买房，但现在可以提前了。”家住杭州拱墅区的王女士对记者说。2021年5月，王女士和家人一起搬来杭州，正在她一边看二手房、一边准备新房摇号的时候，当年8月杭州出台新的限购政策，她便推迟了购房计划。

王女士告诉记者，自己买房是家庭刚需，因为新房摇号难度较大，所以更倾向于购买二手房。此次杭州出台的楼市新政对类似她这样的购房者增加了不少便利：一方面，原定的购房计划可以提前；另一方面，如果选择购买次新房，“满二少有”住房免征增值税的政策将降低自己的购房成本。

值得关注的是，相较于楼市火爆时期的盲目“追高”，目前购房者心态更加理性。

在杭州一家互联网公司工作的王鑫对记者表示，原本准备今年购房，但综合考虑后决定推迟购房了。

“目前市场上房源还是非常充足的，尽管自己是刚需，但也并不迫切，还是会多看看，等房子和价格都合适的情况下才会购买。”王女士说。

“新政对二手房购房资格松绑，确实会增加不少刚需购房者。”拱墅区一家德佑地产门店中介吴婷婷对记者表示，因为贷款利率降低，春节后看房的客户在逐渐增多，但成交并不理想。目前购房者持观望态度较多，加上市场房源非常充分，降价房源还是很多，房主的心态也不一致。从价格来看，二手房想要成交，房东还是要降价出售。

吴婷婷告诉记者，一些此前观望的购房者，或者因为购房资格问题搁置下来的购房者，也许会选择合适的房源出手。

二手房价格难大涨

针对二手房价格走势，不少业内人士表示，新政会在一定程度上提振低迷的二手房交易市场，二手房价格后期出现大幅上涨缺乏有力支撑。

一方面，由于新房限价，较大的价差会让更多有房票的人选择等待新房摇号而非购买二手房；另一方面，在新房摇号资格严控的背景下，二手房新政会让更多房东出售手中的二手房，腾出房票继续加入一手房“抢房大军”。

“在二手房存量持续攀升、刚需较弱的情况下，即使有购房资格的人多了，杭州二手房价格也不可能出现大幅上涨。”一位业内专家表示。

不过，持有核心区域资产的杭州业主们仍然抱有高位套现的心态。比如杭州申花核心地段某项目一套高层房源，挂牌价和同小区其他房源相比，每平方米相差近3万元。吴婷婷坦言，这一挂牌价格虚高，导致该房源自去年底挂牌以来一直没有成交。

中原地产数据显示，4月杭州全市二手房（含富阳）成交套数为3950套，整体成交量依旧处于低位。去年同期在市场成交量明显下滑的情况下，网签量为9939套，是今年同期的2.5倍。此外，今年以来，杭州法拍房市场也因无人报名而屡屡出现流拍。4月杭州市区（除临安外）有125套房源上架法拍，85套成交，流拍率达32%。

杭州贝壳研究院5月6日发布的研报表示，4月新增挂牌买卖房源量10000多套，环比下跌28%，同比下滑39%。市场观望氛围浓厚，叠加疫情防控期间人口流动较差，带看量下滑明显。4月二手房带看30000多人次，环比下跌23%，同比下滑54%。

促进市场稳定发展

业内人士表示，此次杭州新政降低了二手房限购门槛，合理支持置换改善需求，支持三孩家庭购房需求等，将有效提振二手房市场。

“总体看来，此次针对二手房的政策放松力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。”中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为，杭州新政降低了二手房限购门槛，大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。同时，家庭少有住房转让的增值税免征年限由满5变满2，降低了购房成本，助力刚需群体置换改善需求。

“杭州市场新房需要摇号，价格相比二手房出现倒挂，二手房市场挂牌量井喷但成交量下滑，量价均出现调整苗头，此时发布稳楼市政策，对房地产市场稳定健康发展是有利的。”中原地产首席分析师张大伟表示。