2020,千亿级房企又“上新”了!

搜狐焦点哈尔滨 2021-01-11 10:05:43
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2020 年是不凡而跌宕的一年:年初突如其来的疫情搅黄了春节的返乡置业、扰乱了房企开工节奏、推迟了购房者需求,而下半年横空出世的 " 三道红线 " 让房企销售的步伐再度加紧……

郑娜 制表

2020 年是不凡而跌宕的一年:年初突如其来的疫情搅黄了春节的返乡置业、扰乱了房企开工节奏、推迟了购房者需求,而下半年横空出世的 " 三道红线 " 让房企销售的步伐再度加紧……

在这样充满不确定的背景下,多家房企将 2020 年的销售目标设定得颇为谨慎。有统计显示,年初 40 家房企所定的全年销售目标平均增速不足 14%,为近年来新低。

尽管压力重重,仍有不少房企加速迈入千亿阵营。克而瑞数据显示,从全口径销售额来看,2020 年千亿房企数量达到 43 家,较 2019 年增加 9 家。

2020 年 11 月,龙光集团率先突破千亿;12 月,中骏集团、禹洲集团、新希望地产、建发房产、华发股份等房企亦纷纷撞线;声称 " 千亿目标已经不重要 " 的时代中国,也终于在 2020 年实现跨越。回顾过往,千亿规模进击路上,有人激进扩张,有人 " 押宝 " 长三角,有人发力旧改……

1 激进扩张

在进击千亿的道路上,不少房企选择大跨步向前,大手笔拿地,高杠杆扩张成为了它们的标配。

" 黑马 " 新力地产的千亿之路走得颇为凶猛而波折。2015 年时,新力的销售额尚不到 50 亿元,此后其销售规模进入了极速扩张期:2016 年 -2018 年间,该指标分别为 161.3 亿元、428.1 亿元、887.3 亿元,复合年增长率高达 136%。

2019 年 11 月,新力地产成功登陆港交所,成为最年轻的在港上市内地房企,销售额也在这一年达到 914 亿元,距千亿差临门一脚。

2020 年初的业绩发布会上,新力给出了全年约 20% 的销售增长目标,即约 1100 亿元。也正是在这场业绩发布会上,新力挖来的明星职业经理人陈凯亮相,其被委任为公司联席董事长、行政总裁兼执行董事,专注公司业务发展和运营发展。

在这期间,陈凯在新力的组织、投资等方面做了一系列调整,如组织架构上力倡扁平化,投资布局上加大长三角地区和大湾区的投资力度,同时发挥江西大本营的优势等。2020 年上半年,新力共斩获 22 幅优质地块,其中江西省占 7 块、粤港澳大湾区占 1 块、长江三角洲地区占 12 块。

可惜的是,陈凯上任半年后便于同年 9 月份辞职,新力控股实控人张园林重掌帅印。不过,陈凯的离任并未影响新力的步伐。克而瑞数据显示,2020 年全年,新力实现全口径销售额 1196.4 亿元,达成千亿目标。

中骏集团在 2020 年奔赴千亿目标的道路上则少了些戏剧性。2018 年初,过去颇为 " 佛系 " 的中骏提出了 "2018 年 500 亿、2019 年 800 亿、2020 年过千亿 " 的销售目标。同年,中骏总部迁至上海,此后便开启加速扩张模式。2017 年 -2019 年间,中骏的销售额从 332 亿元狂奔至 805 亿元。

2020 年 12 月 20 日,中骏发布官方信息显示,截至当日,其销售额突破 1000 亿元,超额完成全年业绩目标。另据克而瑞数据显示,2020 年全年,其实现全口径销售额 1015.2 亿元。

与销售规模快速增长相对应的是中骏在土地市场的活跃。据安信证券数据,2017 年中骏的拿地强度一度高达 96.8%。事实上,2017 年以来,中骏制造了多个 " 地王 "。

2018 年底,中骏以总价 38.05 亿元、楼面价 3.91 万元 / 平方米拿下厦门湖里区一幅地块,刷新了厦门地区的纪录;2019 年 11 月,中骏再以 59.4 亿元、楼面价 4.51 万元 / 平方米成功竞得枋湖 2019P01 地块,刷新当时厦门土地市场总价和岛外楼面单价纪录。

2020 年 4 月,一家名为上海泰鸣的房企在厦门以 103.55 亿元竞得一宗地,成为当地历史上首个百亿地块,楼板价达到了 4.93 万元 / 平方米,成为厦门新总价和单价地王。尽管当时中骏极力否认与上海泰鸣的关系,但其 2020 年半年报中却出现了该地块的身影,中骏应占权益为 65%。

值得一提的是,激进拿地的背后,中骏集团的杠杆水平也在提高。2020 上半年,该公司短期有息负债占比 45.5%,较 2019 年上升 16.3 个百分点,高于 TOP50 房企中位数;现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为 1.2 倍,净负债率相比 2019 年末上升 8.3 个百分点至 68.3%。

曾经低调的新希望地产也于 2020 年高调踏入了千亿房企阵营。据新希望地产方面披露,截至 2020 年 12 月 24 日,其年度销售额突破 1000 亿元,正式跨过规模门槛。

新希望地产并不是从一开始就着力于规模扩张的。早前,新希望集团董事长刘永好曾表示,公司的地产业务是被逼出来的,对地产并没有多少野心。2013 年,新希望地产年销售额仅 19 亿元,全国布局 5、6 个城市。

情况在 2014 年开始发生转变。当年,年仅 32 岁的张明贵接任新希望地产总裁一职,带领公司步入快速发展期,2015 年 -2019 年,新希望地产的全口径销售额从不足百亿元极速增长至 735.9 亿元,跻身行业 TOP50。

新希望地产在土地市场上亦挥金如土。中指院统计显示,新希望地产的拿地金额从 2017 年的 178 亿元增长至 2019 年的 319 亿元,排名也从 48 位晋升至 28 位。

与规模共同增长的还有新希望地产的负债规模。2019 年,新希望地产的短期借款为 2.04 亿元,同比大幅上涨 307.32%,总负债较 2018 年增长 53.62% 至 838.68 亿元。2020 年上半年,该公司的短期借款继续攀升至 6 亿元,而总负债则增至 966.28 亿元。

2" 押宝 " 长三角

" 千亿俱乐部 " 新会员中,不少企业选择持续深耕长三角地区,并从这片投资热土中收获较高的业绩支持。

今年新入千亿阵营的 9 张新面孔中,有多家企业从华东地区收获了突出的业绩支持。

总部位于珠海的房企华发股份 2019 年失约千亿目标之后,2020 年初再提 " 三个千亿 " 目标,即集团营收、全口径销售额、房地产业务流量收入均突破千亿。

克而瑞数据显示,华发股份 2020 年实现全口径销售额 1205 亿元,位列行业第 34 名。

而在华发的千亿征程上,华东地区起到了不可忽视的作用。2017 年至 2019 年间,华发股份分别实现签约销售金额 310.17 亿元、582 亿元、922.73 亿元,来自华东地区的销售额占比分别为 19.45%、38.96%、40.66%,逐年提高。

2020 年,华发股份继续加大对长三角地区的布局。据披露,2020 年前三季度,华发获取土地总计容面积约为 301.81 万平方米,同比增长 24.3%;从城市来看,除珠海外,其新增土储多位于上海、杭州等核心一二线城市,从区域分布来看,其新增土储中长三角地区占比高达 67.4%。

另据中指院数据,2020 年下半年,华发股份分别在上海闵行区、浦东新区、静安区拿下 3 宗地,溢价率分别为 46.41%、32.71%、1.25%;其全年在上海拿地金额达到 112 亿元,仅次于香港置地、金地、招商蛇口。

2017 年加速长三角城市群的布局、2018 年明确深耕长三角地区,合景泰富对该区域的重点布局也有力地支撑了其近年来的千亿征程。

2018 年,合景泰富共实现 655 亿元的预售额,其 80 个在售项目中,30% 来自粤港澳大湾区,而有 45% 来自长三角区域;2019 年,其实现预售额合计 861 亿元,118 个在售项目中有 43% 来自长三角区域。

2020 年,长三角区域持续发力。上半年,合景泰富实现预售额 368 亿元,120 个在售项目中,按预售金额贡献划分,37% 来自长三角区域,与来自粤港澳大湾区的贡献比例持平。同时,在合景泰富 2020 下半年推出约 20 个全新项目、1300 亿元的可售货值中,粤港澳大湾区占比 45%,长三角区域占比 30%。

如今,在曾同为 " 华南五虎 " 的恒大、碧桂园、雅居乐、富力早已成为行业头部企业之时,合景泰富也终于在区域深耕的加持下,于 2020 年越过千亿门槛。

据合景泰富披露的销售简报,其 2020 年全年销售金额约 1036.08 亿元,顺利完成年初定下的 1033 亿元销售目标。

发轫于厦门的禹洲集团当前的基本盘便在长三角地区。2016 年,禹洲集团将总部从福建迁至上海,并在此后的两年间在苏州、南京、上海、扬州等长三角城市发力,销售额也从 2016 年的 232 亿元增长到 2019 年的 751 亿元。

遭遇疫情侵袭的 2020 年,是禹洲集团实现 2017 年提出的 " 三年冲击千亿 " 战略目标的关键年。而与多家房企调低销售目标不同的是,禹洲坚持目标,其创始人、董事局主席林龙安多次表示,"2020 年将实现千亿目标。"

所幸,2020 年 12 月 7 日,禹洲集团发布公告称,累计合约销售突破 1000 亿元,正式跻身 " 千亿俱乐部 "。

长三角区域为其做出了突出贡献。2020 年上半年,在禹洲累计 428.5 亿元的销售额中,长三角区域的销售占比达到 62.5%。在苏州市场,禹洲虽进驻不到 3 年时间,但单城销售突破了 100 亿元的销售规模。

3" 迟到 " 的撞线

完成千亿销售额,对于房企来说是一个分水岭,也是一座里程碑。在困难重重的 2020 年,有房企经过多年的努力终于跨过了这道坎。

在冲击千亿的道路上,还有很多企业经过多次努力才最终达标。

克而瑞发布的榜单显示,2020 年新入千亿的房企中,龙光集团以 1497 亿元的全口径销售额位列首位。但事实上,这份千亿 " 成绩单 " 晚到了一年。

2018 年 3 月,龙光集团在 2017 年的业绩会上正式提出千亿目标。时任龙光集团首席财务官兼执行董事的赖卓斌在会上提及," 龙光的销售目标是 2019 年实现千亿元,2020 年达到 1500 亿元。"

彼时,龙光集团处于高速扩张中。公开信息显示,2016 年 -2018 年间,龙光集团的销售规模实现了从 287.2 亿元到 718 亿元的增长,年复合增长率为 58%。

不过,龙光集团管理层在 2019 年选择降速,将全年业绩目标设定为权益销售 850 亿元。以此计,2019 年,龙光集团完成权益合约销售额约 915 亿元,完成了全年销售目标的 108%;但其全年实现合约销售额约 960.2 亿元,与千亿军团失之交臂。

2020 年初,龙光集团将全年销售目标定为权益合约销售额 1100 亿元,较 2019 年权益额增长仅约 20%。从以往表现来看,龙光集团 2020 年跨过千亿门槛在意料之中,但相较于其此前定下的目标,其增长仍是放缓的态势。

类似的戏码也在时代中国身上上演。2018 年曾对外表示 2019 年或 2020 年会实现千亿的时代中国,也在过去的两年间经历了增长降速,推迟了千亿时间表。

在 2019 年初的业绩会上,时代中国为全年设定的业绩目标为 750 亿元,年增长率仅约为 24%,远低于 2018 年 45.5% 的同比增幅。而 2020 年,时代中国设定的销售目标为 823 亿元,预期增速进一步降低至仅 5% 左右。

时代中国董事会主席兼行政总裁岑钊雄在 2020 年初时表示," 公司内部已经不把千亿作为重要目标,因为我们相信就算今年不实现,明年也会实现。"

大幅调低的销售目标,对于时代中国来说并没有完成的难度。数据显示,时代中国 2020 年前 11 月就已实现销售额 836 亿元,超额完成年度目标。截至 2020 年 12 月 31 日,时代中国全年累计合同销售额约 1003.81 亿元,占据了千亿房企的最后一个名额。

然而,在规模终于突破千亿大关的同时,时代中国的负债也达到了新高。东财 Choice 数据显示,截至 2020 年上半年,公司负债总额达到 1371.1 亿元,较 2019 年末的 1253.94 亿元增长 117.16 亿元。同期短期借款攀升至 253.67 亿元,较 2019 年末的 185.98 亿元增长 36.4%,资产负债率也于首次达到 80.1%。

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