郁亮:房地产市场仍规模巨大,保证安全情况下留意收并购机会

搜狐焦点哈尔滨 2022-04-01 09:51:43
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来源:澎湃新闻 3月31日,万科企业股份有限公司(000002.SZ,02202.HK)召开2021年度线上业绩推介会,万科董事会主席郁亮,万科总裁祝九胜,开发经营本部首席合伙人张海,物业事业集团首席合伙人朱保全,执行副总裁、财务负责人韩慧华,执行副总裁刘肖,董事会秘书朱旭等管理层出席。 面对万科净

来源:澎湃新闻

3月31日,万科企业股份有限公司(000002.SZ,02202.HK)召开2021年度线上业绩推介会,万科董事会主席郁亮,万科总裁祝九胜,开发经营本部首席合伙人张海,物业事业集团首席合伙人朱保全,执行副总裁、财务负责人韩慧华,执行副总裁刘肖,董事会秘书朱旭等管理层出席。

面对万科净利润13年以来首次出现大幅下降的情况,郁亮在业绩会上正面回应,并提到“业绩表现不好,向52万名股东表示诚挚歉意”。

按照万科披露的年报数据,2021年万科实现营业收入4528亿元,同比增长8%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。

回应净利润下降:万科管理存在离散度大的问题

按照万科公布的年报数据,万科经历过三次净利润下滑,分别是1995年、2008年和2021年,郁亮称,每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题,当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟。

郁亮在业绩会上坦言,万科在管理方面存在离散度大的问题。他表示,万科过去一直是充分授权、分布式的机制,这在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,有单一公司和单一区域,不具备完整能力,会表现出参差不齐和离散度大的问题,拉低整体表现。

此外,郁亮在发布会上称,多赛道同时探索所付出的成本比预想更大,对过往业绩产生影响。

他表示,2014年,万科开始进行转型探索时,尝试的赛道比较多,因为以万科的规模体量,只有一两条赛道,可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本,远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,但市场环境变化之后,这些学费对业绩的影响就显露了出来。

面对当前的处境,郁亮称,万科将采取坚决的、有针对性的行动,解决开发业务存在的问题,巩固在不动产综合发展方面的先发优势,保障财务安全,实现营业收入和净利润的企稳回升。

同时,其提到,有利于市场稳定的政策措施在不断出台,中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场,万科对政策环境有信心。经过调整,行业将回归常态、回归理性,过高、过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的政策基础。此外,房地产是规模超十万亿的巨大市场,常做常有、常做常新。他认为,房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场,规模肯定超过十万亿元量级。房地产开发依然是重要的经济活动,也是万科现在和未来的主要业务,这门生意未来仍会常做常有。

回应非开发业务:新赛道学费已经交完,今年将有正向贡献

郁亮在业绩会上提到,开发业务仍是万科最主要的业务,但是如果没有经营服务业务,就无法支持万科未来更好发展。郁亮认为,衡量经营性业务是否成功的标志之一就是每个业务能不能独立上市,“我们内部说,能不能长大成人,成家立业,到外面去闯荡。”

郁亮称,万科的经营、服务类业务是持续向好的,物业收入过去十年复合增速超过30%,物流近三年达到52%,公寓业务近三年达到40%,印力近五年为20%,2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。

同时,郁亮表示,探索这些业务的学费,大部分已经交完了。万科一直追求有现金流的利润,因此采取成本法对这些业务进行计量,折旧摊销在成本费用里进行列支,去年合并报表范围内这部分费用已达80亿元,客观上对报表利润存在影响。今年,非开发业务总体将开始形成正向贡献。

按照万科披露的数据,开发业务上,2021年万科实现销售面积3807.8万平方米,销售金额6277.8亿元,分别下降18.4%和10.8%。

非开发业务上,物业服务方面,万物云实现营业收入(含向万科集团提供服务的收入)240.4亿元,同比增长32.1%。万科旗下租赁住宅业务实现营业收入28.9亿元,同比增长13.9%。报告期内,泊寓新获取房间2.76万间,净新增开业1.71万间。印力管理的商业项目营业收入52.3亿元,同比增长23.9%,同店同比收入增长12.1%,整体出租率95.3%。

回应收并购:保证自身安全下留意相关机会

针对发布会上关于拿地市场以及行业集中度提高等问题时,郁亮称,无论是进还是退,都是根据一个原则,就是谁用了新的发展模式就能进,谁用原来传统的增长方式就要退。原来传统的方式特点是以速度规模为加法,以高金融杠杆为乘法的发展模式,凡是沿着过去方式走下去的可能都会退。只要不简单沿用旧模式其实都能活下来,进退取决于是否稳健,是否转换到新的发展模式的要求上。

郁亮认为,行业集中度可能会提高,但是由于地产行业本地化特征特别明显,因此头部企业的集中度会提高一些,但市场上仍然会有众多发展商在里面。万科仍然希望自己是头部力量,仍是第一阵营,这是万科对自己的定位要求。对于是否会利用一些企业出现问题进行收并购,万科把握两个原则:首先保证自己的安全,不给行业添麻烦;在这个要求下,尽我们所能做对行业良性循环有益的事情,会留意相关机会。

在拿地投资策略上,万科开发经营本部首席合伙人张海表示,2021年无论是住房销售还是投资公开市场,在这样的市场环境下,给投资带来更大的挑战,主要表现在两个方面:一是要受到现实环境约束;二是要有前瞻判断。万科结合业绩结果对投资进行复盘,有些投的好达到了预期,有些没投好未达预期。以前是按照每个区域的回款做可投金额,大家都希望在自己的区域多投资。去年开始,这样的投资方法不做了,投资额度不再分大饼,投资更加集中在市场稳定、项目安全、操盘能力强的地区。除此以外我们对新项目的投资评议也做了改变,重点是对直接影响投后结果关键因素的判断和把控。

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