郁亮:房地产市场仍规模巨大,保证安全情况下留意收并购机会

来源：澎湃新闻

3月31日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）召开2021年度线上业绩推介会，万科董事会主席郁亮，万科总裁祝九胜，开发经营本部首席合伙人张海，物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁刘肖，董事会秘书朱旭等管理层出席。

面对万科净利润13年以来首次出现大幅下降的情况，郁亮在业绩会上正面回应，并提到“业绩表现不好，向52万名股东表示诚挚歉意”。

按照万科披露的年报数据，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

回应净利润下降：万科管理存在离散度大的问题

按照万科公布的年报数据，万科经历过三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，郁亮称，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟。

郁亮在业绩会上坦言，万科在管理方面存在离散度大的问题。他表示，万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有单一公司和单一区域，不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。

此外，郁亮在发布会上称，多赛道同时探索所付出的成本比预想更大，对过往业绩产生影响。

他表示，2014年，万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露了出来。

面对当前的处境，郁亮称，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

同时，其提到，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。此外，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。他认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。

回应非开发业务：新赛道学费已经交完，今年将有正向贡献

郁亮在业绩会上提到，开发业务仍是万科最主要的业务，但是如果没有经营服务业务，就无法支持万科未来更好发展。郁亮认为，衡量经营性业务是否成功的标志之一就是每个业务能不能独立上市，“我们内部说，能不能长大成人，成家立业，到外面去闯荡。”

郁亮称，万科的经营、服务类业务是持续向好的，物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。

同时，郁亮表示，探索这些业务的学费，大部分已经交完了。万科一直追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内这部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

按照万科披露的数据，开发业务上，2021年万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。

非开发业务上，物业服务方面，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%。万科旗下租赁住宅业务实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。报告期内，泊寓新获取房间2.76万间，净新增开业1.71万间。印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比收入增长12.1%，整体出租率95.3%。

回应收并购：保证自身安全下留意相关机会

针对发布会上关于拿地市场以及行业集中度提高等问题时，郁亮称，无论是进还是退，都是根据一个原则，就是谁用了新的发展模式就能进，谁用原来传统的增长方式就要退。原来传统的方式特点是以速度规模为加法，以高金融杠杆为乘法的发展模式，凡是沿着过去方式走下去的可能都会退。只要不简单沿用旧模式其实都能活下来，进退取决于是否稳健，是否转换到新的发展模式的要求上。

郁亮认为，行业集中度可能会提高，但是由于地产行业本地化特征特别明显，因此头部企业的集中度会提高一些，但市场上仍然会有众多发展商在里面。万科仍然希望自己是头部力量，仍是排名前列阵营，这是万科对自己的定位要求。对于是否会利用一些企业出现问题进行收并购，万科把握两个原则：首先保证自己的安全，不给行业添麻烦；在这个要求下，尽我们所能做对行业良性循环有益的事情，会留意相关机会。

在拿地投资策略上，万科开发经营本部首席合伙人张海表示，2021年无论是住房销售还是投资公开市场，在这样的市场环境下，给投资带来更大的挑战，主要表现在两个方面：一是要受到现实环境约束；二是要有前瞻判断。万科结合业绩结果对投资进行复盘，有些投的好达到了预期，有些没投好未达预期。以前是按照每个区域的回款做可投金额，大家都希望在自己的区域多投资。去年开始，这样的投资方法不做了，投资额度不再分大饼，投资更加集中在市场稳定、项目安全、操盘能力强的地区。除此以外我们对新项目的投资评议也做了改变，重点是对直接影响投后结果关键因素的判断和把控。