楼市需求端“纾困” 要与培育潜力需求结合

搜狐焦点哈尔滨 2022-04-11 12:03:41
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来源:21世纪经济报道 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员) 近期,各地密集出台房地产纾困政策,包括取消和放松限购、退出限售、降低首付比例(比如推行“认房不认贷”的首套房认定标准)等,也包括加快项目开发,推进货币化安置,提升预售资金使用效率,降低土地付款要求等。总体来看,调控政策进入了新一轮纠

来源:21世纪经济报道

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近期,各地密集出台房地产纾困政策,包括取消和放松限购、退出限售、降低首付比例(比如推行“认房不认贷”的首套房认定标准)等,也包括加快项目开发,推进货币化安置,提升预售资金使用效率,降低土地付款要求等。总体来看,调控政策进入了新一轮纠偏或调整期,且从力度偏小的补贴、公积金扶持等转向按揭扶持等较大力度的范畴。

催化各地楼市政策调整的,既有顶层宏观指导的变化,也有房地产行业和市场自身的变化,而疫情多点散发也是客观因素。近期,相关重要会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“不出不利于稳定市场预期的措施”“更好满足购房者合理住房需求”等等。正是顶层指导的这些变化,促成各地出台纾困政策。

从行业和市场看,部分民企债务风险显现仍在持续,在供给端对行业形成冲击,导致供地、开工、销售、竣工等全链条下行。1-2月土地购置面积下行42.%,开工、销售面积和金额、竣工面积等都出现10%-20%的下跌;在需求端,一季度疫情散发,对服务业冲击较大,居民收入预期转弱,也拖累了需求。

刚刚过去的3月份,30个大中城市商品房销售面积同比下降48.5%。根据中信证券的跟踪,一季度重点18家房企销售下降45.5%,其中一般信用公司销售下降77.2%。从前景来看,根据国家统计局最新发布的数据,3月房地产商务活动指数38.2%,比上月大降7.9个百分点,大大低于临界值。因此,不管是从“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标考虑,还是防范和化解房地产企业风险,以及稳定房地产支柱产业地位,都需要合理纠偏和调整楼市政策。

目前来看,集中在需求端的政策松绑或市场纾困,有两个较大的效应。一是创造处理行业债务问题的良好环境。在企业自救为主的前提下,要提高造血功能,首要的就是企业销售回款能“正常化”。但是,由于市场预期房价还会降,或担心“交付难”、交付质量不高,导致合理的购房需求释放受阻。通过需求端纾困,让市场保持一定温度,有助于解决债务问题。债务问题得到缓解,供给端对行业的冲击就会缓解,企业拿地、开工、竣工等全链条循环都会更良性一些。二是释放或降低有效需求购房门槛和成本。根据克而瑞统计,2021年194个样本城市中,三房到四房户型的新房在总销售中占比75.53%,改善型或换房需求占主导。因此,适当松绑限购、限售,有助于改善型需求入市,有助于“卖一买一”的换房需求释放。

另外,在当前各大城市房价水平仍在历史高位的情况下,如何解决有效需求不足,这是最重要的问题。上一轮房地产市场回升期(2015-2018年),棚改、去库存等政策助推了三四线城市商品房市场上扬。当下,三四线城市住房供求基本平衡,甚至出现供应过剩的态势。目前,住房需求主要集中在热点城市及都市圈,除了部分改善或换房需求,新市民是需求的主力。

新市民渴望拥有住房,渴望扎根就业地城市。但是,他们甫一进入大城市,就面临高房价、高生活成本。因此,对于有能力购房、收入能支持月供,或垫一垫脚能探得到城市房价的,纾困政策应着力于降低贷款首付,特别是降低贷款利率。因此,近期各地不断有消息传出,非限购区下调首套房首付比例至20%,下调首套和二套房贷利率水平,提高公积金贷款额度并降低首付。

截止到3月份,根据贝壳研究院的统计,103个重点城市主流首套房贷利率已连续6个月下降。3月份,5年期LPR为4.60%,103个重点城市首套房、二套房按揭利率分别为5.34%和5.60%,距离差别化信贷政策的最低利率要求(首套房不低于LPR、二套房不低于LPR+60),尚有71个和40个基点的下降空间。因此,未来预计按揭利率还有下降的空间。

一些地方出台的包括降低按揭利率,契税补贴、购房消费券补贴、人才安家补贴等在内的措施,确实能降低购房成本。但是,在各地财政普遍紧张的情况下,这种补贴对于提升购房能力的效果或许有限。相关数据显示,我国有3亿左右新市民。今年1-2月份,全国商品房销售均价为9844元。考虑到3亿左右的新市民主要集中在一二线热点城市或都市圈,这些区域住房均价普遍在1.5万元以上,新市民购房置业的挑战仍然较大。因此,要持续推动住房消费需求释放,更重要的是推进住房供给侧改革。

2021年7月份,国家首次发布了我国住房保障顶层设计,也就是“三房”——公租房、保障性租赁住房和共有产权住房,并将保障性租赁住房作为“十四五”住房工作的重点,目的就是通过低成本、低门槛、配套好的保障房体系,以及长租房建设等,让新市民顺利在城市安居,在不影响基本消费(生活、教育等)的前提下,还能积攒收入,从而实现“由租转购”的健康消费。

促进房地产良性循环是当下的楼市主题,也是一个系统工程。其相比过去单维度的去库存、房地产调控,更强调系统性、整体性,既要避免政策叠加、合成谬误,也要避免简单放松、任务分解,需要的是各部门协同作战。需要注意的是,短期稳定是为了长期目标,要保持战略定力和耐心,有所为有所不为,有放松有保持,有冲前有靠后,不能让长期目标短期化,系统目标碎片化。

(编辑:陆跃玲)

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