取消新房限价,下调保证金,东莞救市从土地端入手

来源：界面新闻

记者｜张子怡

在救市道路上，东莞楼市率先再迈开一步。

3月13日晚，东莞2022年首批集中供地正式挂牌上线。道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计出让8宗商住地，起拍总价170.83亿元，出让总面积33.29万平方米，将于4月19-20日进行集中竞价出让。

东莞首批集中供地一定程度上放宽拿地条件，包括：取消无偿配建安居房要求；取消去年设置的新房销售限价；以及部分去年挂牌过的地块竞买保证金下调；对总低价限价，控制地块溢价率。

此外，供地数量多，总价高。2021年，东莞累计成功出让32宗地块，合计揽金589.11亿元。本轮集中供地拍地总价占去年土拍总金额的29%。8批商住地的集中入市，对开发商在拿地策略与资金策略上也提出了不小挑战。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉认为，从各地目前的纾困政策看，之前很多城市在公积金、入户、补贴等方面的政策扶持，暂时不足以把楼市预期拉上来。对于东莞等热点城市来说，需求端的政策空间比较小，限购、限贷等政策不能公然放开，只能在土地端，这是地方自主性比较大的政策。如土地端开发商的积极性提高，缓解目前开发商不拿地、降价促销的情绪，市场预期才能稳定下来。

值得注意的是，东莞首轮集中供地仅仅在拿地条件上略微放松，“莞八条”后对房企购地资格、出资比例等要求并没有改变。

东莞去年要求，非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买；企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%；审查购地资金来源；不得使用多个“马甲”竞拍同一宗地。

上述要求旨在控制开发商拿地过程中的高杠杆风险，东莞暂时对此还不会放松。

由于东莞楼市自去年下半年开始颇为低迷，不少业内人士还是对今年首轮集中供地情况有担忧。

合富大数据显示，2021年受一系列高频次调控影响，东莞楼市呈现供需双降态势，其中一手新房供应量约591.5万平方米，同比下降4%，网签面积约505万平斱米，同比大幅减少3成；房价预期得到明显回稳，网签均价约27100元/平方米，同比上涨11.8%，较2020年20.4%回落8.5个百分点。

东莞新房总体略显供过于求。2021年东莞一手住宅供需比为1.2：1，与去年的0.83：1形成反差。2021年东莞新房成交量创11年较低。

2022年至今的东莞楼市继续表现持续。合富大数据显示，今年2月东莞一手住宅供应约1104套，同比减少2成，环比大幅减少约7成。网签仅585套，同比减少近9成，环比大幅减少近7成；均价约27192元/平方米，同比上涨约4.1%，环比上涨约12.1%。

一位央企的投拓人士告诉界面新闻，东莞此次供地取消限价对开发商而言只是有点吸引力，还是要看市场表现，现在市场信心还没有恢复，不敢贸然拿地。虽然取消了新房限价，但在“房住不炒”面前，销售价格也不见得能够大幅提高。拿地还是要谨慎。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，东莞土地市场压力还是挺大。目前一线、二线城市陆续都开始集中工地公告，开发商也都会在各地布局拿地，对开发商而言，优选是一线城市，其次是强二线城市。能有多少资金留给东莞土地市场也不确定。

第二，今年春节前后，业内传言东莞首批出让的地块是在城区政府旁边、东城体育公寓包括虎门的地块，不少开发商是研判了上述地块，现在出让的地块跟传言的不一样，有的开发商根本来不及研究，可能就放弃拿地了。未来会不会流拍不好说。

合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞土地市场的热点片区一直城区、松山湖区和滨海区。这三大片区，是东莞经济最发达的区域，人口与产业都较强，占东莞经济总量的七成以上，也是市民公认的最有发展潜力的区域。

东莞首轮集中供地中，仅大岭山属于松山湖片区，其他地块不在传统的热点区域。

车德锐认为，东莞的土地价格在大湾区中属于较高水平。首轮集中供地的地块中，底价大多没有问题，但如果竞拍到较高限价，开发商势必面临着“无利可图”的问题。“目前开发商顾虑比较大，对整体市场担忧，对之前看好的地块——它的竞拍条件、未来售价预期和区域市场走势都有担忧。”

也有投拓人士表示，今年不少开发商还是会看东莞的地块，尤其是国企。相对其他城市，东莞本身经济可以，制造业强，处于大湾区的地理中心，有很多基础设施建设的计划。近年来的东莞楼市也是走出自身独立的行情，不再那么依赖深圳市场，有好的地块仍然值得投资。