取消新房限价,下调保证金,东莞救市从土地端入手

搜狐焦点哈尔滨 2022-03-15 10:08:30
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来源:界面新闻 记者|张子怡 在救市道路上,东莞楼市率先再迈开一步。 3月13日晚,东莞2022年首批集中供地正式挂牌上线。道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计出让8宗商住地,起拍总价170.83亿元,出让总面积33.29万平方米,将于4月19-20日进行集中竞价出让。 东莞首批集中供地

来源:界面新闻

记者|张子怡

在救市道路上,东莞楼市率先再迈开一步。

3月13日晚,东莞2022年首批集中供地正式挂牌上线。道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计出让8宗商住地,起拍总价170.83亿元,出让总面积33.29万平方米,将于4月19-20日进行集中竞价出让。

东莞首批集中供地一定程度上放宽拿地条件,包括:取消无偿配建安居房要求;取消去年设置的新房销售限价;以及部分去年挂牌过的地块竞买保证金下调;对总低价限价,控制地块溢价率。

此外,供地数量多,总价高。2021年,东莞累计成功出让32宗地块,合计揽金589.11亿元。本轮集中供地拍地总价占去年土拍总金额的29%。8批商住地的集中入市,对开发商在拿地策略与资金策略上也提出了不小挑战。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉认为,从各地目前的纾困政策看,之前很多城市在公积金、入户、补贴等方面的政策扶持,暂时不足以把楼市预期拉上来。对于东莞等热点城市来说,需求端的政策空间比较小,限购、限贷等政策不能公然放开,只能在土地端,这是地方自主性比较大的政策。如土地端开发商的积极性提高,缓解目前开发商不拿地、降价促销的情绪,市场预期才能稳定下来。

值得注意的是,东莞首轮集中供地仅仅在拿地条件上略微放松,“莞八条”后对房企购地资格、出资比例等要求并没有改变。

东莞去年要求,非房地产开发企业不得参加住宅用地(含商住用地)竞买;企业联合体参加竞买的,房地产开发企业出资比例不得低于50%;审查购地资金来源;不得使用多个“马甲”竞拍同一宗地。

上述要求旨在控制开发商拿地过程中的高杠杆风险,东莞暂时对此还不会放松。

由于东莞楼市自去年下半年开始颇为低迷,不少业内人士还是对今年首轮集中供地情况有担忧。

合富大数据显示,2021年受一系列高频次调控影响,东莞楼市呈现供需双降态势,其中一手新房供应量约591.5万平方米,同比下降4%,网签面积约505万平斱米,同比大幅减少3成;房价预期得到明显回稳,网签均价约27100元/平方米,同比上涨11.8%,较2020年20.4%回落8.5个百分点。

东莞新房总体略显供过于求。2021年东莞一手住宅供需比为1.2:1,与去年的0.83:1形成反差。2021年东莞新房成交量创11年最低。

2022年至今的东莞楼市继续表现持续。合富大数据显示,今年2月东莞一手住宅供应约1104套,同比减少2成,环比大幅减少约7成。网签仅585套,同比减少近9成,环比大幅减少近7成;均价约27192元/平方米,同比上涨约4.1%,环比上涨约12.1%。

一位央企的投拓人士告诉界面新闻,东莞此次供地取消限价对开发商而言只是有点吸引力,还是要看市场表现,现在市场信心还没有恢复,不敢贸然拿地。虽然取消了新房限价,但在“房住不炒”面前,销售价格也不见得能够大幅提高。拿地还是要谨慎。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为,东莞土地市场压力还是挺大。目前一线、二线城市陆续都开始集中工地公告,开发商也都会在各地布局拿地,对开发商而言,首选是一线城市,其次是强二线城市。能有多少资金留给东莞土地市场也不确定。

第二,今年春节前后,业内传言东莞首批出让的地块是在城区政府旁边、东城体育公寓包括虎门的地块,不少开发商是研判了上述地块,现在出让的地块跟传言的不一样,有的开发商根本来不及研究,可能就放弃拿地了。未来会不会流拍不好说。

合富研究院高级分析师李兴旺表示,东莞土地市场的热点片区一直城区、松山湖区和滨海区。这三大片区,是东莞经济最发达的区域,人口与产业都较强,占东莞经济总量的七成以上,也是市民公认的最有发展潜力的区域。

东莞首轮集中供地中,仅大岭山属于松山湖片区,其他地块不在传统的热点区域。

车德锐认为,东莞的土地价格在大湾区中属于较高水平。首轮集中供地的地块中,底价大多没有问题,但如果竞拍到最高限价,开发商势必面临着“无利可图”的问题。“目前开发商顾虑比较大,对整体市场担忧,对之前看好的地块——它的竞拍条件、未来售价预期和区域市场走势都有担忧。”

也有投拓人士表示,今年不少开发商还是会看东莞的地块,尤其是国企。相对其他城市,东莞本身经济可以,制造业强,处于大湾区的地理中心,有很多基础设施建设的计划。近年来的东莞楼市也是走出自身独立的行情,不再那么依赖深圳市场,有好的地块仍然值得投资。

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