月报:2月哈市二手房价降幅0.32%!土地市场冷清,仅有规划传出

根据媒体报道，目前哈市地铁2号线19座车站已全面复工复产，预计今年开通试运营。

据统计，目前2号线19座车站设备安装已完成95%，电缆铺设完成70%，给排水完成80%，风管安装完成90%，车站整体装修完成40%，省政府站、珠江路站，龙川路站已完成装修80%，为确保2号线年内通车试运营奠定了坚实基础。

随着哈尔滨市政工程的有序进行，市民交通、生活等方面将更加便利，多条线路的开通，也让地铁盘多了起来。2月哈市二手房价格继续下降，土地市场并无成交、出让消息传出。

概述

据诸葛找房数据研究中心监测数据，2021年2月，100个重点城市二手住宅市场均价为15372元/平方米，环比上涨0.1%，同比上涨1.9%。随着疫情的影响逐步褪去，市场活跃度逐步提升，2020年3月份开始价格环比涨幅持续扩大，6、7月份以来全国多地纷纷出台收紧调控政策，市场均价环比涨幅呈现回落迹象，市场均价保持温和上涨，进入2021年，市场均价延续平稳上涨态势，随着1月份多城出台的调控政策逐渐发酵，本月环比涨幅较上月收窄0.01个百分点。整体来看，二手住宅市场均价维持稳定运行态势。

随着排名前列季度过去大半，排名前列季度哈市二手房市场行情也逐渐明朗，天气转暖，购房者也跃跃欲试。新房与二手房价格的下行也为购房者提供便利，不过买涨不买跌的老百姓们也并不看好此时市场，从目前中介机构反馈来看，购房者并没有增加很多。

城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01.黑龙江省推出医疗、教育、就业、住房等9个专项救助制度

《黑龙江省改革完善社会救助制度的实施意见》（以下简称实施意见），建立“一站式”救助模式，百姓遇困难都有人管。1.完善较低生活保障制度方面，规定根据家庭成员人均收入与低保标准的实际差额或分档发放低保金。2.改革完善特困供养救助制度方面， 将特困供养覆盖的未成年人年龄从16周岁延长至18周岁。3.改革完善临时救助制度方面， 在乡镇（街道）建立临时救助备用金制度，乡镇（街道）临时救助备用金额度由县级政府确定。4.健全完善低收入家庭救助制度方面，不符合低保条件的困难家庭，但家庭收入低于低保标准1.5倍的，可享受低收入家庭救助政策。

02.哈市住房公积金中心十大惠民举措全面推进

一、拓宽投诉建议渠道。二、全面推进网上业务实行 “ 电子签 ”。三、拓展公积金业务办理渠道。四、全面推行公积金业务市区 “ 一网通办 ”。五、优化偿还贷款提取业务流程。六、推进个人公积金贷款合作楼盘网上申请准入，支持开发企业登录公积金网厅，自主申报合作项目签约。　七、减少借款人办理公积金贷款环节，实现缴存职工购房签约时，即可通过开发企业或房地产经纪机构向公积金中心申请贷款，缩短办理时限。八、通过完善中心与开发企业阶段性担保合同文本，进一步明晰双方权利和义务，不再收取开发企业承担阶段性担保所交存的公积金个人贷款保证金，降低企业融资成本。九、与不动产中心开展深度合作，通过业务系统直连方式实时查看、核验、下载《不动产登记证明》电子证照，为借款人办理公积金贷款。十、贷款结清及抵押登记注销可全程网办，中心将结清贷款的借款人相关信息推送给不动产中心，及时为借款人解除抵押，借款人不用跑腿即可完成公积金贷款结清、注销抵押登记业务。

03.3 月起，这类建设工程类企业资质申请审批时限调整为 2 个工作日

为缩短建设工程企业开办时间，深入优化住建领域营商环境，市住建局发布《关于调整建设工程类企业资质申请事项告知承诺制审批时限的通知》。自 3 月 1 日起，哈市权限内建筑业企业资质新办、增项的施工总承包序列三级资质（不含铁路、通信、水运、公路、水利工程施工总承包三级资质），专业承包序列三级资质（不含铁路、公路、水运、水利方面专业承包资质）及预拌混凝土、模板脚手架专业承包资质，施工劳务资质，燃气燃烧器具安装、维修企业资质及工程建设监理企业丙级资质认定、工程建设监理企业事务所资质认定，实行告知承诺制的审批时限由原来的 5 个工作日调整为 2 个工作日。

2.1.2 行业动态

01.今年哈市城市建设这样干！拟实施六大工程、231个项目

今年拟实施市政路桥、交通、城市要素保障、人居环境改善、城市管理、新区建设等六大工程，共 231 个项目，总投资达 1222 亿元，年度计划投资 307.4 亿元。按照 2021 年哈市城市建设计划，市政路桥工程主要围绕完善快速路体系、激活土地资源、保障民生需求、重点产业配套等方面，计划启动路桥项目 35 个。城市要素保障工程，主要围绕供水、排水、燃气、供热、电力、通信等六方面，计划新启动要素保障项目 24 个。人居环境改善工程计划新启动 2021 年老旧小区改造和公安监管场所基础设施配套、长岭湖办公用房基础设施配套等 3 个项目。城市管理工程围绕园林绿化、尚志公园开放改造、道桥维修、城市照明和垃圾场站等五个方面，计划新启动项目 21 个。新区建设工程围绕市政路桥、智能轨道交通、哈站北站综合交通枢纽、排水设施等四个方面，计划新启动项目 5 个。

02.今后黑龙江新小区竣工 业主要参加验收

电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，经省十三届人大常委会第二十二次会议表决通过，《黑龙江省住宅物业管理条例》（简称《条例》）将于2021年3月1日起施行，这也是我省制定的首部物业管理条例，今后我省物业管理有法可依，更让百姓关心的物业问题有了解决之道。

03.设置配备符合要求小学至少1所 黑龙江设立两个新"标准"

我省发布《黑龙江省设立镇标准》和《黑龙江省设立街道标准》，对我省镇和街道各项指标标准进行设立。据了解，《黑龙江省设立镇标准》明确对人口指标有标准之外，在经济指标也有明确标准。要求拟设镇区域前两年全口径财政收入或人均可支配收入位于所在县（市、区）下辖乡（镇）的前50%或不低于平均水平，前两年第二、三产业增加值位于所在县（市、区）下辖乡（镇）的前50%或不低于平均水平。同时，拟设镇政府驻地自来水普及率不低于95%、道路硬化率不低于95%、地名标志设置率达到100%，且符合《GB17733-2008〈地名标志〉》。拟设镇区域按照国家相关规定：设置配备符合要求的幼儿园至少1所，设置配备符合要求小学至少1所。

2.2 土地市场解读

2.2.1 2月土地市场仅有1宗地块调整

整体来看，2020年2月，共计成交土地4宗，成交地块总面积37.26万平方米，出让土地2宗。出让地块总面积达28.96万平方米。

到了3月，经历了前两个月的低潮期后，三月份土地市场迎来了推地大爆发，3月份出让土地19宗，出让地块总面积64.83万平方米。但成交情况惨淡，仅有1宗土地成交。

2020年4月是哈尔滨土拍市场的高潮期，4月成交土地18宗，成交地块总面积55.94万平方米，出让土地7宗，出让地块总面积25.76万平方米。

进入5月份，土地市场的热度依旧延续，5月出让土地19宗，出让地块总面积达到了142.87万平方米，成交略少，仅成交1宗土地，成交面积达1.02万平方米。

到了6月份，哈尔滨土拍市场的热度仍然不减，由于5月份大幅供应土地，6月成交土地高达20宗，创下半年之最，成交地块总面积达140.17万平方米，但出让土地略少，仅有3宗，出让地块总面积43.90万平方米。

7月份，哈市土拍市场的热度逐渐削减，7月份共计成交6宗地块，成交地块总面积为31.16万平方米，仅为6月成交总面积的22%。

8月份，哈市土拍市场的热度回暖，8月共计成交8宗土地，成交地块总面积为90.79万平方米，为7月成交总面积的2.9倍。

由于7、8月份土地供应量持续减弱，9月份仅成交6宗土地，成交地块总面积为36.79万㎡，仅为8月成交总面积的40.5%。但9月土地出让数量激增，9月共计出让土地19宗，出让地块总面积达90.1万平方米，为8月出让总面积的2倍。

进入10月份，由于上月土地供应量增加，10月共有17宗土地成交，成交地块总面积为83.15万平方米。出让方面，10月共有7宗土地出让，总推地面积超33万平。

11月份，哈市土地市场热度逐渐消退，11月共有7宗土地成交，成交地块总面积达22.01万平方米，出让地块总面积达29.64万平方米。

最后一个月，哈市土地市场遇冷，12月仅有2宗土地成交，成交地块总面积达23.53万平方米，而出让方面，12月无土地出让消息。

2021年1月，哈市土地市场彻底停滞，整月未有土地成交与出让消息，但本月地块规划调整消息频出，松北、呼兰、哈西等地均有涉及。

进入2月份，哈市土地市场仅有1处位于道里区的土地规划消息。

数据来源：哈尔滨国土局；整理：诸葛找房

2020年2月共成交4宗地，成交总金额为125015万元，且溢价率为0，与1月份成交总金额相比，约为1月的五分之二。

3月份与2月相比有所增加，共出让19宗地，成交1宗地，成交总额为183896万元，约为2月成交总额的1.5倍。

4月份土地市场热度又再一次被点燃，共计成交18宗地，出让7宗地，成交总额为282179万元，约为3月成交总额的1.5倍。进入5月，虽出让地块不少，但仅成交了1宗土地，成交总额为2020万元。

到了6月，共计成交20宗土地，创下2020上半年之最，成交总额为776217万元，约为上月成交总额的384倍之多。

7月份，土地市场的热度稍缓，共出让6宗地，成交9宗地，成交总额为148117万元，约为6月成交总额的19%。

进入8月，哈市土地市场回暖，8月有地王产生，所以虽仅成交6宗土地，但成交总额以高达662417万元，约为上月成交总额的4.5倍。

9月份，土地成交再次遇冷，仅成交6宗土地，成交总额为50815万元，约为8月土地成交总额的7.7%。

10月份，土地市场热度重燃，共计成交17宗土地，成交总额为344547万元，与9月土地成交总额50815万元相比，10月土地成交总额约为9月土地成交总额的6.8倍。

进入11月份，哈市土地市场的热度逐渐消退，11月共计成交7宗地，成交总额为116855万元，约为上月成交总额的33.9%。

到了12月，与哈市天气一样，12月土地成交情况同样冷淡，仅成交2宗地，成交总额为100186万元。

2021年1月，哈市土拍市场难得遇冷，与2020年土拍市场的火爆程度形成强烈的反差，本月未有出让与成交。

2021年2月同样，未有出让与成交。

数据来源：哈尔滨国土局；整理：诸葛找房

2.2.2 ,2月哈尔滨道里区一处土地规划调整，新增居住用地及绿地

规划调整地块总结分析

2月哈市有1宗位于道里区的土地规划调整消息，该地块位于道里区城乡路与齿轮路交口处东南部，规划用地面积约10公顷。

此次规划调整用地位于哈西与群力交界处，地理位置优越，无论是距离地铁三号线还是哈尔滨西站都较近，出行较为方便。

另外，由于此次规划调整地块处于群力哈西交界处，可享受到哈西商圈以及群力远大、群力王府井商圈的商业配套。从地块周边新房及二手房价格可以推断出，该地块入市后价格会在万元以上。

规划地块卫星示意图

2.3二手房市场解读

2.3.1 2月份二手房市场价格继续下降

2月份哈尔滨市二手房挂牌价为10970元/㎡，环比降幅0.32%，同比涨幅1.03%。哈尔滨二手房价格已经连续四个月下降，2021年开年更出现了连降四周的情况。从下列图表上可以清晰的看出，哈市二手房价格在2020年年底和今年年初持续下降，挂牌房源量却是近一年中较高水平。哈市二手房市场的所面临的困境有目共睹，有价无市，甚至无价无市，在2020年9月份二手房价格与1月份持平，也为全年较高，随后价格持续下降。在全年二手房价格中，2-6月份中价格出现断崖式下跌，二手房交易几乎停滞，下半年楼市稍有回暖，但市场行情也未见太大起色。2020年3月，为全年挂牌量较低点，12月达到全年较高水平，足够市场消化3-4年，加上哈市新建一手房源数量，哈市房屋空置率还会持续增加。

2.3.2 2月哈尔滨二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

2月哈尔滨市二手房市场挂牌房源中140平以下房源占比超9成，140平以下各个面积区间分布较为均衡。90平以下房源占比57%，与上月相同；90—140平房源占比最多为32%，与上月相同；其中60—90平房源较占比31%，连续八月持平。

本月90平以下户型占比较高，60-90平米刚需型房源为市场主导，此类户型不管是从二手房市场还是租赁市场来看，都是抢手户型，易出售、易租赁。而90-140平米改善型房源的受众人群比例也在增加，随着居住理念的变化，购房者对居住环境的要求也越来越高，因此，改善型房源也成为置换人群的一部分。

1、2两月哈尔滨二手房价格连续下降，不能说价格下跌就否定二手房在市场上的流动性。目前交易仍然存在，只是全市二手房价格普遍下调。从目前市面上房源来看，购房者普遍认为两室刚需更易置换，这一房源在市场上需求者更高。

从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比最多，占比60%，与上月保持一致；其次为1居室，占比20%，与上月持平；两者占比正好8成；市场置换需求依然强烈，3居室占比17%，与上月保持一致；四居室占比2%，与上月相同。

从2月这几项数据来看，各项数据连续三月无变化，二居室市场份额占比较大，一居室多为投资性人群选择 。一居室在租赁市场上流动性更好，二居室租赁、买卖流通性均较好，三居室多为改善自住，购房者多打算长期持有。

2.3.3 道里均价较高，为13088元/平方米；南岗区挂牌房源量居首

从各城区二手住宅挂牌均价来看，道里区以13088元/平方米先进，较上月相比环降1.65%，从目前情况看，道里区仍高出排名第二的南岗区1301元/㎡。从这7个城区均价来看，近两个月都有不同程度降幅，道里、道外相对明显。

松北区在二月份均价超过南岗成为第二名，较南岗区多出111元/㎡，对于新区固然看好，但松北区二手房价格似乎有些“膨胀”，实际情况似乎并没有这么乐观。道外区、呼兰区、平房区房源更受纯刚需者欢迎，毕竟价格摆在那里。香坊区均价可以说比较坚挺了，近日据传铜锣湾广场落户香坊，未来商业将更完善，区域价值也会提升。

本月南岗区均价下降131元/㎡，降幅1.1%；松北区均价下降6元/㎡，降幅0.05%；香坊区均价上涨10元/㎡，涨幅0.10%；道外区均价下降43元/㎡，降幅0.46%；呼兰区均价上涨2元/㎡，涨幅0.03%。

从城区挂牌量上来看，全市挂牌总量约为115242套（12月份为168483），降幅31.6%。

各个城区中南岗、香坊、道里三区挂牌量最多，本月挂牌量第四名道外区重新回归。南岗区以37024套依然先进，第二位香坊区，挂牌量24129套，第三位道里区，挂牌量22613套。

2.3.4 南岗降价房源高居榜首，2月累计降价房源量2556套

从各城区降价房源量来看，南岗区降价房源量最多且遥遥先进于其他城区，2月份共有2556套降价房源。其次为香坊区，降价房源量为1901套；第三名是道里区1660套。

从整体情况看，当前哈市各个区域二手房多以降价为主，受疫情影响，当前市场经济不佳，很多人不得不抛售房产以缓解资金压力，要想更快变现，只能采取降价销售方式。各城区涨价房源数量都呈直线上升状态，各小区封闭，为二手房带看、交易带来阻碍。而购房者对哈市二手房市场并不看好，在降价潮中期待价格再降，买方市场表现明显。

2.3.5 降价房源量TOP20小区 套均降价幅度增大

在2月降价房源量TOP20小区数据中，道外区5席、南岗区4席、松北4席、道里区3席、呼兰2席、香坊区2席。

占据最多的道外区中均价较低的大方里小区（均价6404元/㎡），共47套降价房源，套均降价4.17万；挂牌均价较高的滨江新城好民居小区（均价10870元/㎡），共50套降价房源，套均降价3.29万。

降价套数最多的小区位于呼兰区的地恒托斯卡纳二期小区（均价9541元/㎡），共87套降价房源，套均降价5.35万；

套均降价幅度超过4万的小区有4个，分别为呼兰区的地恒托斯卡纳二期小区，降价幅度5.35万/套，小区均价9541元/㎡；道外区大方里小区，降价幅度4.14万/套，小区均价6404元/㎡；南岗区宣西小区，降价幅度4万/套，小区均价7137元/㎡；松北区松浦观江国际B区小区，降价幅度4.06万/套，小区均价11613元/㎡。

2.3.6 热点城区2月份量价各显特点，涨降各异

四大主城区2月份量价各不相同，从整体价格上来说都有所下调。道里区作为哈市二手房价格较高主城区也面临价格下降问题，涨降对半，从教育资源上来说道里近几年有所提升但不及南岗，所以学区房方面没有过多的价格支撑，只有依靠群力区域支撑价格；南岗则表现平稳得多，由于二手房数量较多原因，房源量的变化也会引起价格变动，因此均衡来看性价比很高；道外区二手房价格成为这四个主城区少有没过万区域，由于城区内新房数量不多，大多数为老旧小区，因此房价低于其他城区，商业、教育、医疗能方面并不突出房价提高更无迹可寻；松北区近几年新区、自贸区政策加持下房价不断升高，二手房持有量也随之增加，对于新区未来大家自发各成两派，不过疫情过后房价下降确是事实。