受政策影响,3月房产开发投资增速回落!东北地区房产销售情况见好

当前，对经营贷资金违规流入房地产市场，仍是金融监管重点。

4月16日，中国银保监会召开2021年一季度新闻发布会，介绍银行业保险业发展情况，并回应市场关切。

针对部分经营贷资金违规流入房地产领域的情况，中国银保监会党委委员、副主席肖远企表示，经营贷投入房地产市场是违规的，挪用到其他领域也是违规的，作为监管部门，要求必须纠正。

根据国家统计局发布2021年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况，开发投资增速连续9月正增长，且增速维持在较高水平。销售上看，3月销售增速指标维持高位但较2月有所回落。在销售市场维持在较高热度下，行业资金足，1-3月到位资金同比增速同比增长41.4%。

开发投资信心维持高位增长，但增速不及2月

2021年1—3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。（图1）今年房地产行业迎来开门红，2月开发投资以38.3%增速创2004年3月以来新高，3月开发投资增速较2月下降12.7个百分点，但较去年同期增长15.9个百分点，3月开发投资增速仍处于历史较高水平。主要原因在于今年行业迎来开门红，提升了房企投资信心，随着调控政策的收紧，预计4月开发投资增速略有下降。

1—3月份，东部地区房地产开发投资15603亿元，同比增长22.7%；中部地区投资5432亿元，增长38.7%；西部地区投资5955亿元，增长22.5%；东北地区投资587亿元，增长24.8%。中部地区的开发投资增速仍位居排名前列，西部地区和东部地区增速相近，值得一提的是3月东北地区的投资增速赶超西部地区和东部地区。

楼市仍保持高热度，销售增速维持较高水平

1—3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年1—3月份增长20.7%，两年平均增长9.9%。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。商品房销售额38378亿元，增长88.5%；比2019年1—3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44.0%，商业营业用房销售额增长25.8%。（图2）1季度，楼市迎来“小阳春”，尤其是2月就地过年的号召提升了当地楼市的活跃度，增速指标迎来高位增长，随后各地政府出台楼市调控收紧政策，如上海、杭州、深圳、合肥等城市，抑制了部分需求的释放，加上中央限制经营贷违规流入市场，地方严查，3月销售增速下滑。在政策效应逐渐显现下，预计4月的销售增速仍维持正增长，但增速较3月下降。

3月东北地区商品房销售面积同比增长52.1%

1—3月份，东部地区商品房销售面积15347万平方米，同比增长74.3%；销售额22807亿元，增长1.02倍。中部地区商品房销售面积9639万平方米，增长68.9%；销售额7277亿元，增长93.1%。西部地区商品房销售面积10039万平方米，增长47.1%；销售额7462亿元，增长57.2%。东北地区商品房销售面积981万平方米，增长52.1%；销售额831亿元，增长51.1%。从区域上看，各区域销售情况均向好，东北地区销售面积增速赶超西部区域。3月东北城市市场略有提升，如大连，3月商品房销售套数环比上涨92.9%。

3月末，商品房待售面积51858万平方米，比2月末减少567万平方米。其中，住宅待售面积减少559万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积增加15万平方米。

行业资金足，定金及预收款增速超80%

1—3月份，房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%；比2019年1—3月份增长21.9%，两年平均增长10.4%。其中，国内贷款7222亿元，增长7.5%；利用外资11亿元，下降41.0%；自筹资金13015亿元，增长21.0%；定金及预收款17759亿元，增长86.1%；个人按揭贷款7843亿元，增长50.0%。（图4）在市场销售表现良好的带动下，行业资金呈现上升局面，到位资金增速高位增长，其中定金及预收款、个人按揭贷款增速较高，远超自筹资金、国内贷款增速。此外，在国际环境紧张及海外疫情的影响下，利用外资增速下降明显。

据诸葛找房数据中心监测，2021年第15周全国主要地级市土地供应173宗，供应规划建筑面积1986.3万㎡，同比下跌13.47%，环比上涨32.7%；推出楼面价为3619.58元/㎡，同比上涨3.55%，环比上涨3.14%。其中住宅供应136宗，供应规划建筑面积为1770.92万㎡，同比上涨1.81%，环比上涨51.18%；推出地块的楼面均价为3788.99元/㎡，同比上涨2.51%，环比下降0.46%；商业地块供应37宗，供应规划建筑面积为215.38万㎡，同比下跌61.28%，环比下跌33.82%；推出地块的楼面均价为2137.04元/㎡，同比下跌21.25%，环比下跌10.1%。进入4月份，随着部分城市陆续启动集中供地，土地市场供应量连续两周上涨。

哈尔滨土地市场已沉迷数月之久，鲜少传来出让、成交信息，目前哈市哈西区域、长江路沿线、松北新区土地数量较为充足，其他区域多数靠拆迁获得土地。因此，日后哈市新房主战场就分明了，在城市不断外扩的形势下，哈市新房、二手房存量不断增加，目前二手房仍需三、四年时间消化。这种情况下就急需人口加持才能加速房源消化，不过从现在市场上看，入市人群涌动，新房二手房均有成交。

4月9日，住建部副部长倪虹召开保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市政府及住房城乡建设部门负责同志参加。倪虹强调，人口流入多、房价较高的城市，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。城市人民政府要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入重要议事议程。

在人口流入方面，机构报告显示，2019年，我国省际人口流动加强了2018年的趋势，呈现出“东迁”和“南下”的特征，人口流向更加集中，浙江和广东囊括了70%以上的人口净迁入量；省内人口流动则继续向少数核心城市集中，浙江超90%净流入人口流向杭州和宁波，广东的人口则主要向深圳、广州和佛山流动。

随着人口逐渐向东、南方向移动，这些地方楼市自然存有支撑点，房地产投资也有迹可循，而北方房地产投资情况也受到人口等方面制约，短时间的楼市刺激也很难吸引人口增长。多以，楼市与人口和城市发展直接挂钩。