多地出台新规 激发土地市场活力

来源：上海证券报

全国多地从供给端出发，出台新政激发土地市场活力，以促进房地产市场平稳健康发展。

5月23日，湖南省自然资源厅、湖南省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标 优化房地产用地审批的通知》。《通知》明确提出，对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持，力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式，为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。

多地优化土地供应政策

《通知》要求，要优先利用存量房地产用地，支持品质改善性、低碳绿色创新性需求，鼓励从详细规划指标调整、土地出让非重要条件修改、不动产预告登记、转移登记等方面给予适度支持；对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持。

《通知》强调，防止房地产库存去化超标增加系统性风险，防止人口流失县城盲目建设。各市州、县市区商品房库存去化周期在13个至36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

《通知》还明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。以上用地调控措施实行动态监管，达到相关规定明确的条件即可解除。

“湖南此次新政是房地产行业高质量发展对于用地端的倒逼式优化调整。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，整体来看，新政在用地的改革方面更加精细，结构性改革也更加明确。

广东省中山市也有新规落地。中山市5月17日发布的《关于优化土地供应促进房地产市场健康稳定发展的若干措施》就新出让住宅用地从实行出让预公告机制、放宽竞买人资格要求、下调竞买保证金比例、优化地价款支付方式、加快项目用地开发建设、优化配套公建设施配建要求等六个方面优化土地供应政策。

新规明确提出，原则上法人、自然人和其他组织均可申请参加竞投，并接受联合竞投，竞买保证金可按不低于出让起始价20%设置，可约定分期缴纳地价款：受让人于签订出让合同之日起30日内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款需在签订出让合同之日起365日内一次性或分期付清，并按合同约定支付利息。

各地土拍市场冷热分化

5月17日，合肥城建发布公告，公司于4月22日参加了南京市规划和自然资源局组织的土地使用权出让活动，通过竞拍方式取得南京市NO.2022G01地块和南京市NO.2022G05地块。公司近日与南京市规划和自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。苏州高新5月10日公告，公司控股子公司苏州高新地产集团有限公司通过市场竞拍方式取得江苏省苏州市苏地2022-WG-10号宗地土地使用权。

今年以来，包括杭州、南京、东莞等多地优化土拍规则，各地土拍市场冷热分化。克而瑞研究中心统计数据显示，2022年4月，全国土地市场经营性用地成交幅数共计1692幅，环比增长37%，但同比下降37%；成交建筑面积有7830万平方米，环比增长21%，但同比下降51%。

市场热度方面，4月，全国土地市场成交平均溢价率达5.3%，较上月再涨0.8个百分点，是去年9月以来首次回升至5%以上。克而瑞研究中心认为，溢价率的抬升，主要得益于4月多个热点城市集中土拍多宗优质土地溢价成交带动。尤其是深圳、杭州，首轮集中土拍中多宗地块触及上限价成交，平均溢价率分别为15%和6.4%，助推整体溢价率上升。

虽然多数城市首轮集中供地表现稳中有热，但天津、东莞等城市的首轮集中供地表现不佳，出让地块中有不少地块因无人竞拍而流拍。此外，对于南京、成都等城市，楼市去化表现较差的远郊也成为流拍重点。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，近期，多个城市在地价、保证金缴纳比例、土地价款缴纳等多方面降低了土地出让门槛。但受疫情影响，上半年销售回款进度明显不及预期，这导致房企拿地态度谨慎，土地市场热度因此持续低位运行。同时，城市与城市之间、甚至城市内部的竞拍热度进一步分化，对于楼市去化表现不佳的板块或区域，房企拿地会更加审慎。

可喜的是，民营房企融资现暖意。近日，龙湖集团、美的置业、碧桂园等多家民营房企陆续公告，拟通过创设信用保护工具的方式发行债券融资。业内人士认为，龙湖等民营房企公司债券发行得到市场支持，有利于畅通民营房企境内融资通道，传递积极的市场信号。