直面困境 守正创新 助力房地产行业实现良性循环

来源于：哈尔滨房经会

2021年下半年以来，部分一二线和三线城市土地市场流拍现象增加；一些头部和品牌房企出现债务违约现象，且涉及大量美元债务，引发行业整体信用下降，局部风险开始暴露，危机四伏。

去年年初时中央已对房地产行业提出了明确意见，即“解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”；以及提出“稳地价、稳房价、稳预期”，“促进房地产市场平稳健康发展”等。从2016年提出房子是用来住的、不是用来炒的，至今已经有6个年头了。房地产行业“三稳”的提出也有几年的时间了（2018年12月24住建部会议提出）。“从目前情况来看，2021年这一年‘三稳’实际上是不稳，平稳健康发展没有做到。” 对于目前陷入危机困境中的许多房地产企业及整体行业来讲，现在并不是房地企业最难时刻，最难的是在1996年、1997年，那时是“做项目找死，不做项目等死”，那时是“饿死的”；如今的企业是“撑死的”，通过杠杆化发展将自己撑了个虚胖（高杠杆、高周转、高房价），房地产行业的金融杠杆其实是存在这两个模式的杠杆：排名前列是显性的金融机构的金融资本杠杆；第二是隐性的工程资本的杠杆。中国的房地产市场从1998年的住房制度改革、实行住宅货币化开始，经历了四个阶段式的下降周期，排名前列个周期是1997年的亚洲金融危机产生的整个东南亚市场的萎缩，第二个周期是2008年的美国次贷危机引发的世界金融危机，第三次是 13、14年国家持续调控引发的下降，这一次是第四次，是由于疫情因素及多年的各种调控叠加产生的下降周期。由于房地产行业规模大、产业链长、影响面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中，都占有相当高的份额，对于国家的金融系统稳定和风险防范都具有重要的影响。

所以，在2021年12月8日的中央经济工作会议上，作出了一系列“稳增长”的政策部署，同时指出，宏观政策要稳健有效、微观政策要持续激发市场主体活力、结构政策要着力畅通国民经济循环、科技政策要扎实落地、改革开放政策要激活发展动力、区域政策要增强发展的平衡性协调性、社会政策要兜住兜牢民生底线。相信今年一季度国家各部委会积极出台各项有利措施。

房地产行业是国家支柱性产业，其实这一说法在去年的12月11日被重新提起，再早的一次提起还是2017年1月20日。房地产增加值占GDP的6.5%，如果加上建筑业的10%，及其上下游相关产业链的贡献，大约占GDP的30%左右。由此可见房地产行业一直是国家的重要支柱产业，不仅现在是，而且将在未来的很长一段时期内都是，不管提不提起，它都是。

2021年12月8日的中央经济工作会议引入关注。会议精准的提出了我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，这一提法也是近多年来没有过的，显示出国家层面对经济形式的全面把控。

为了确保实现“六稳”“六保”，政府调控已经显现新变化，融资端已经释放一定暖意（央行已经降准）。特别是中央经济工作会议对于房地产行业“因城施策促进良性循环和健康发展”的定调，以及重提“支柱产业”定位，都给市场以极大信心。

我们现在要解决的是如何实现房地产行业的稳地价、稳房价、稳预期的目标，如何实现房地产行业良性循环和健康发展。我认为，中国的房地产市场仅仅是刚刚起步，未来还有100年起200年不封顶的持续健康发展之路，对于一些业内人士提出什么房地产黄金时代、白银时代、什么青铜时代、白铁时代的说法我都非常不赞同。美国的房地产市场已经发展经历了244年，去年美国全国的房价平均上涨了18%，美国的房价一直在上升通道中运行，虽然有一些阶段性的下落，但是总的趋势是一直向上的。我们国家的房地产市场才走过了23年，我们的房地产市场刚刚进入初级阶段，现在很多开发商企业包括我们的职业经理人，陆续提出了叫品质时代、产品时代，经历了20多年的高速发展，从原来的粗犷型、人力型、手工型、原始性管理经营模式，逐渐转入到标准化、工厂化、智能化、现代化管理模式，同时产品也在升级换代，未来我们还有精致型、精品型、定制型、个性化等等产品供应模式出现。当前来说，一个“品质”时代就足以让我们再奋斗20年，我们后面还有信用时代、还有高品质时代、还有绿色建筑时代、还有节能环保时代等等。

共同富裕是中国特色社会主义的根本原则。我们要实现居者有其屋，这也是我们社会主义国家的根本方向。随着第三次财富分配的来临，如何让更多的老百姓实现自己的美好生活的梦想，是我们行业从业者应该思考的问题。20年的行业发展，我们实行了预售制、银行按揭贷款制度，使大多数的老百姓借助银行的力量实现了自己多年期盼的住房的梦想。在未来的很长一段时期内，为普通老百姓服务，为大多数老百姓服务应该依然是金融机构的首要任务和使命。当前我们国家中等收入人群占比不高，与发达国家相比仍有比较大的差距，而实现共同富裕关键在扩大中等收入群体。未来的一段时期，住房需求仍将是广大群众优选的大宗消费品，也是家庭资产组合里面占比比较大的资产。户均两套住房将是未来相对长的时间内，住房需求的只要来源，也是推动房地产行业持续发展的只要源动力。

资本是逐利的，资本在利润的驱动下，有无限扩张的内在动力，而且以货币为单纯的追逐目标，资本也逐步将一切泛商品化，以消费主义塑造各种“伪精致”，以垄断等手段进行各种掠夺，试图将一切社会秩序纳入货币逻辑。社会主义市场经济必须要约束其掠夺性。为资本设置“红绿灯”。我们需要严肃思考的是，我们的金融到底要为谁服务？是走向普惠金融为人民大众服务，还是培育“金融大鳄”为垄断资本服务？现在金融机构通过加大利差把企业利润吃掉，造成金融机构赚钱而生产者不赚钱；居民房贷也是被要求提高利息与首付比例，把本该由人民群众享受的政策红利吃掉了。

由于疫情的冲击，使我们的房地产行业也受到了冲击，这既是危，也是机。我们因该尽全力实现房地产的软着陆，避免整个行业受到严重影响。市场的需求还在，老百姓追求美好生活的梦想还在，我们国家的科技力量最终一定会战胜新冠病毒的，整个人类世界也一定会结束疫情，社会生活生产秩序最终一定会恢复正常。预计今年的第三季度第四季度国内一线、二线城市的房地产市场会率先回暖，哈尔滨市场将在第三季度、第四季度初步实现市场趋于稳定，销量和房价均达到相对平稳，双跌势头将会改善。对于普通大众来说，在上半年是刚性需求及改善型需求出手买房的较好时机，其实去年的第四季度也是较佳时间，不少开发商用价换量，这个时间段买房子比较划算，性价比比较高。房子是用来住的不是用来炒的，有需求的尽快出手。不排除在2023年哈尔滨市场将重新迎来上涨趋势，因为20年、21年、22年许多的有需求的购房者，一直在观望，一直在等待。不论市场如何，这些刚性需求一直都在，一直都在等，这三年积累的需求量，按照可比分析统计，预计将有近800万平米的需求量释放，这样的需求量一旦被激发释放，促进市场快速回暖是显而易见的。同时近两年的土地出让量和新盘入市量连续萎缩，持续下降，也造成了市场存量房屋的减少。

实现国家提出的房地产行业稳地价、稳房价、稳预期，我认为这包含两层意思。一是要实现房屋产品的供需平衡和供需两旺。即市场的开发量略大于市场的需求量，产品的去化周期保持在6个月至10个月之间相对比较合理和稳健；二是地价和房价不能大起大落，既不能涨幅过快，也不能产生大跌。地价稳加房价稳，预期就是稳了。我在2017的贺洋专访中就提出过，房价不要上涨过快，地价也不能上涨过快，上涨过快了，一来伤市场，二来 伤政府，三来伤市民，四来伤感情。价格平稳，供需两旺，这才是良性循环、健康发展。

哈尔滨市场情况简介：2017年成交1295万平米，2018年成交1030.4万平米，2019年成交815万平米，2020年我市成交量仅为609万平方，2021年全年成交量只有430万平米。价格走势呢，成交均价2017年为8450元/㎡，2018年为9572元/㎡，2019年为10920元/平米，2020年10700, 21年9800左右，均价不低，但是感觉市场很冷，消防这观望情绪十分浓重，销量及价格均有大幅度的下滑。

为促进实现三稳，根据哈尔滨市场情况，我们房经会在走访调研的基础上，分别于21年的6月份、12月份向政府有关部门提交了“关于促进房地产市场平稳健康发展的若干建议”。根据2021年全年的情况，经过调研，我们在12月份的建议中，大胆的提出了“45岁以下购买首套房减免土地出让金”的建议，其目的是想让大量的年轻人低门槛进入我们大哈尔滨，进入到这座美丽的东方小巴黎，来这里生活、就业、创业、安居乐业。大量的年轻人进来，既能让我们这座具有国际大范、国际视野、国际人文的城市不断的焕发生机，也能够实现我们这座城市的高质量发展。

这是建议里面最核心的一条，我们希望这个核心条能成为扭转市场的引擎，能成为扭转市场的超级发动机。虽然我深知，实现这个建议还是有难度的，但是我们提出这条建议的初衷是好的，也希望政府相关部门能够打破条条框框的束缚，守正创新，做到“无中生有，有中挑优、优中创新”，可以在松北新区先行先试。另外我们还提出了关于适当有度的降低产业项目中的商住比例的建议，我给大家说一组数据：2021年10月底，哈尔滨公寓库存面积139万㎡，需要去划周期45个月；办公产品库存面积57万㎡，需要去划周期60个月；商业库存面积180万㎡，去划周期46个月。商办类产品大量过剩，导致库存增加，供需关系失衡，同时出现了商办类产品与住宅类产品价格严重倒挂现象。我们建议在今后的一段时期内在产业项目用地规划中，将商住比例指标降低至20%以下，让市场得到喘息，市场需要休生养息，需要时间调理，需要修复。

我们还提出了如降低二手房商办类产品交易流通中的各种税收费用，加大鼓励生育政策等建议。

总之，长期看，未来我们国家的房地产市场会适度的分化。人口流入的将会持续得到有力的发展，请大家多多关注。哈尔滨这座美丽的城市，未来一段时期人口仍将会持续流入，人口基数在这摆着，老百姓有需求、要消费。也倡议大家多爱护我们的家乡，多支持我们的家乡。也倡议商业媒体和自媒体的朋友们，多介绍黑龙江、哈尔滨的青山绿水、冰天雪地，多介绍黑龙江人的淳朴善良、好客热情，多介绍大美龙江的富饶美丽。让家乡人留在家乡，让远在异地生活创业的父老乡亲都回到家乡，让远方的客人也留在黑龙江。我们在黑龙江等你！