房地产企业分化加剧 “好学生”稳步谋有为

来源：证券时报

作者：张达

张达/制表 陈锦兴/制图证券时报记者 张达

随着楼市的深度调整，房企间的分化更加明显。近期，在部分资金困难房企忙着保交楼、还债、跟债权人沟通展期、延期发布业绩的同时，部分优质房企——楼市的“好学生”陆续发布了亮眼的2021年全年业绩报告。证券时报记者梳理多家房企业绩发布会信息来看，“好学生”们对当前及未来行业发展仍充满信心。

业绩：多家优质房企实现两位数增长

去年，在行业整体增速放缓的背景下，多个“好学生”的年度销售额依然实现了两位数增长，远超行业增速4.8%的平均水平。如绿城中国2021年实现合同销售总额3509亿元，同比提升21%，在TOP10房企中增速排名前列，全年目标达成率113%；招商蛇口去年实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名升至第7；越秀地产2021年合同销售金额约1151.5亿元，同比上升20.2%，完成全年目标的102.6%。

从财务状况来看，优质房企财务稳健，平均借贷成本均不到5%。其中，截至2021年12月31日，招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，全年综合资金成本为4.48%；越秀地产“三道红线”也均保持“绿档”达标，2021年平均借贷成本仅为4.26%，同比下降36个基点；旭辉控股2021年也正式进入了“三道红线”绿档。另外，绿城中国“三道红线”的三个关键指标都进一步向好，公司管理层表示，要确保2023年能够进入绿档，同时根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备。

与这些财务稳健的“好学生”相比，个别目前陷入资金困局的房企推迟了“交卷”时间，如中国恒大、融创中国、世茂集团、融信中国、佳兆业、新力控股等。其中，中国恒大公告称，无法按期完成审计程序，延迟刊发2021年业绩，近期还在与债权人沟通重组方案。而融创中国则在发布利润大幅下滑的盈利警告公告后，也公告将延期发布年报；同时，融创中国近日也在寻求境内债券“20融创01”展期两年，并对展期方案增加了实控人孙宏斌无限连带责任担保等增信措施，融创将在近期与债券持有人召开沟通会，商讨该笔债权的展期方案。

并购：积极寻找

慎重出手

当前，作为房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段，房企间的项目并购得到金融监管部门的大力政策支持。

证券时报记者注意到，已发年报的“好学生”中，招商蛇口今年率先发行了并购债，旭辉控股也获得了银行授予的并购专项额度，绿城中国也拟发行并购债，募集资金拟全部用于支持产业内协同性较强的企业，缓解流动性压力。并购计划也成为房企业绩发布会上的热点问题，不过，优质房企们对于并购项目的选择相当谨慎。

招商蛇口财务总监黄均隆表示，并购的项目复杂很多，主要看它资产的质量、风险是不是可控、对应的价格是不是合理。公司会以积极的态度推进收并购，积极寻找、谨慎决策、慎重出手，同时又会把收并购的项目跟现在一些城市招拍挂的项目进行比较，哪里的商业回报好，公司就会去哪里做。

谈及并购计划，越秀地产董事长及执行董事林昭远也表示：“钱不是问题，差的是好项目。如果标的项目合适，符合要求，但和越秀地产城市重叠度偏离的，我们也不一定会考虑。”

旭辉控股是民营企业中少数几家获得并购融资支持的房企。旭辉执行董事、控股CFO 杨欣表示，后续还会跟其他主要合作银行签订并购额度，因为这些并购额度得到了管理层的呵护，既不计算在金融机构“两集中”的红线之内，也不计入房企的“三道红线”中新增有息负债的额度之内。旭辉会非常谨慎地筛选项目、使用并购贷。

展望：稳是关键词

市场即将见底

对于今年市场的判断，绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强认为，上半年市场将筑底盘整，下半年开始市场会逐步复苏趋稳。判断依据有三：一是政策风向的转变，有利于房地产市场的恢复；市场需求出现了复苏的信号；三是基于周期性的判断。“总的来说，我们对2022年全年目标达成以及行业的中长期发展还是非常有信心的。”

“2022年跟2021年不一样，去年是前高后低，今年是前低后高，市场在逐步复苏，政策见底，市场即将见底，我们期待5、6月份有个小阳春，因为受疫情影响，本来3、4月的小阳春不明显，但从旭辉自己数据来看，3月比2月销售增加了40~50%。”旭辉控股董事局主席林中说。

对于房地产行业的整体判断，绿城中国董事会主席张亚东表示，简单用三句话概况就是,行业总体稳定、结构逐步调整、长期趋向健康。“尽管现在行业内认为商品房销售额18万亿已经到顶了，但是我们认为整个行业总体基本稳定，虽然我们也认为行业数据会逐步下降，但未来5~10年还会保持在15万亿元以上水平，房地产仍是支柱产业，还是大有可为的行业。”

林中也认为，房地产行业是支柱产业、永续行业、周期性行业，周期性就意味着它有春夏秋冬，现在只是冬天，不是末日。“我们相信冬天快结束了，春天也就不远了。”

招商蛇口董事长许永军还表示，当前的环境和后续5年房地产行业发展，如果只讲房地产，实际上就是一个字“稳”，把握住“稳”字，就把握了现在及未来5年甚至更长时间房地产行业的脉络。