引入战投300亿 恒大成行业排名前列土储价值大

成功引入战投,恒大在回归A股的道路上迈出一大步。1月2日,中国恒大(HK.03333)公告称,恒大地产已与8家企业签订增资协议,引入排名前列批300亿人民币的战略投资。据了解,此次恒大地产引入战略投资者,与深深房的重大资产重组有关。为满足境内上市公司社会公众持股比例超10%的要求,去年10月9日,恒大与深深房签订重组协议时,宣布了引入300亿战投的计划。不到三个月时间,恒大就已完成引战工作,这也为其回归A股扫除了障碍。

从公告来看,这8家战略投资者背后的股东实力雄厚,其中中信、华信、中融、山东高速、深圳广田等都是知名财团和上市公司。证券分析师认为,此次引战成功,反映恒大2280亿的估值得到市场认可。

作为全球排名前列房企,恒大的高效一直为业界称道,但其在快速扩张发展中带来的高负债率,也同样为人诟病。根据2016年中期业绩,其合约销售收入为1418亿元,总债务规模增加至3813亿元,净负债率高达92.9%,资产负债率为81.8%。这种高负债现象近几年也一直伴随着其销售收入的快速增长,2014年恒大合约销售为1315亿元、2015年合约销售为2013亿元,而根据数据,到2016年底恒大合约销售达到了3810亿元。高企的负债率本应成为企业引入战投的障碍,但根据恒大的公告,自开展引战工作以来,市场反应热烈,为何众多投资者如此看好恒大?

在业内人士看来,恒大负债率偏高有其特殊性,根据近几年恒大发布的年报,其新增土储以承债并购中小房企的二手项目为主。一方面,这些项目本身负债率就偏高,因此拉高了恒大自身的负债率;另一方面,恒大通过大规模快速开发,也盘活了这些存量土地,消化了行业的金融风险。

据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,2016年上半年,沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元,同比增长幅度达24%。

“事实上,从财务报表上看,很多房企的负债率其实有些‘虚高’,并不能反应企业真实的财务状况。”有证券分析师指出,其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值,但按照会计准则要求,土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算,客观上造成房企的土地储备越多,负债率越高。

以恒大为例,2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米,连续多年位居全国排名前列。相对应的,恒大在土地方面的支出也很庞大。

根据恒大历年来发布的年报,2009年—2015年,恒大累计新增土地款为2949.7亿元,平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中,2013年和2015年,恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元,而2016年上半年更增加至869.9亿元。

由此可见,恒大将大量的资金沉淀在了优质土地储备中,很多项目都是早年以较低成本获得的,也享受了土地增值的红利。恒大2016年中报显示,其超过3800亿元总土地款中,73%投向了一二线城市,目前这些城市的土地储备总量超过8300万平方米。

近年来,部分一二线城市房价上涨幅度较大,这也导致土地市场持续火热,公开拍卖市场常常出现“面粉贵过面包”的情况。据知情人士透露,恒大历年来取得的土地成本较低,近期也大多采取二级市场收购的方式拿地,土地储备的真实价值与财务报表相差很大。

这显示了硬币的另一面:恒大的高负债下,藏着大量优质的土地储备。如果将土地增值因素考虑在内,则恒大的负债率将明显降低。

据恒大2016年半年报披露,国际著名评估公司世邦魏理仕对其2016年中期土地储备进行的评估结果,其土地原值为2595亿元,评估总值为5700亿元,土地增值额为3105亿元,扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元,计入净资产后,恒大的净负债率仅为56.7%,资产负债率相应降至73.3%。

证券分析师表示,恒大大量优质低成本的土地储备是此次成功引战的关键,这些土储保证了恒大未来三年的可持续高速增长,引入300亿的战略投资,还将进一步改善恒大的负债结构,为其未来的发展打下基础。“从恒大引战成功也可以看出,拥有庞大土地储备的房企必将得到市场青睐。”