高价地块或面临亏损风险

日前，合景泰富地产控股有限公司（01813.HK，以下简称“合景泰富”）披露了2017年11月未经审核营运数据，公司实现预售额为38.46亿元，同比增长100.7%。

在冲击300亿元之际，招银国际分析称，基于土地储备的大幅补充，合景泰富在2020年的年度销售额或能突破千亿大关，而净负债率水平也将随之持续提升。合景泰富方面告诉《中国经营报》记者，公司一直保持稳健的发展态势，负债情况也处于良好状态。 

值得注意的是，合景泰富近年来夺得多宗高价地，其中包括了不少地王项目。在楼市调控趋严的形势下，高价地的开发前景成为行业关注焦点。多位受访业内人士表示，楼市调控将继续维持高压态势，高价地项目推向市场或面临亏损的困境。

高成本接连拿地

进入2017年，尽管合景泰富一直对土地市场声称保持谨慎态度，但从实际情况来看，其拿地步伐仍在不断加速，且不惜重金扩大市场版图。

记者查阅合景泰富近年财报了解到，从2016年开始，其一改此前在土地市场的保守策略，拿地热情愈发高涨，当中包括了不少高价地块，引发业内关注。 

在2015年，合景泰富通过并购、联合的方式仅拿下3宗地块。2016年的拿地宗数扩至12宗。进入2017年，尽管合景泰富一直对土地市场声称保持谨慎态度，但从实际情况来看，其拿地步伐仍在不断加速，且不惜重金扩大市场版图。 

据了解，截至2017年10月，合景泰富先后在香港、深圳、武汉、苏州、合肥、重庆、海南等城市获取多个地块，新增权益总建筑面积513.2万平方米，其中新进城市多达13个。彼时，合景泰富的土地储备权益建筑总面积为1640万平方米。时至11月底，合景泰富又挥金13.5亿元接连在中山、肇庆分别拿下1宗商住地块，中山地块配建面积高达5.5万平方米，占总建筑面积的比例达到25%。 

记者梳理了解到，合景泰富在2016年曾拿下多宗高价地，其中包括了不少地王项目。时至2017年，合景泰富的拿地成本仍相对较高。4月在合肥以7.56亿元新拿的地块，虽然不及此前布局合肥的两宗地块高达230%的溢价率，但仍然高达118%。在鄂州获取的两宗地块，溢价率则在249%~279%之间。 

值得一提的是，在2017年，合景泰富联合龙光地产拿下了香港鸭    洲利南道地块。作为合景泰富进入香港楼市的首秀，鸭

洲利南道地块价格不菲，总价为168.55亿港元，高出市场估值上限近48%，每平方英尺楼面地价约2.21万港元（相当于20万元/平方米），刷新了香港近20年来单幅土地的成交总价较高纪录。 

在楼市调控全面加码的严峻形势下，高价地承受着较大压力和风险。克而瑞近日指出，因楼市调控升级、地价高等原因，2016年50个典型地王项目整体开发速度较为缓慢，还有一些项目选择延迟入市。近日，记者走访广州楼市也了解到，多宗高价地项目入市积极性并不高，开发相对缓慢，有地块甚至闲置将满一年时间才宣告正式动工。 

在接受记者采访时，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，目前楼市调控将继续维持高压的态势，“这样的政策环境下，热点城市对新房价格还会执行严格的管控。” 

此外，方圆地产首席市场分析师邓浩志向记者分析：“就高价地而言，地价成本高，意味着对售价预期也高。整体来看，目前房价在近期已停止了上涨势头。近年拍出的高价地将会陆续在2018年推出市场，可能开盘初期会面临亏损销售的困境。所以，也不排除一些项目拖延入市节奏，静观市场什么时候会复苏。” 

合景泰富在土地市场的激进，除了使得项目前景暗藏隐忧之外，也给公司财务带来一定压力。日前，全球评级机构标普表示，过去两年合景泰富大举购地，财务状况被削弱，公司的评级也因此受到限制，未来12个月内公司的杠杆率仍将保持在高位。 

招银国际近期发布的相关研报亦指出，合景泰富负债比率处于上升态势。招银国际称，至今，合景泰富在2017年共斥资284亿元购地，财政状况将受到影响。招银国际分析，2017年上半年底，合景泰富净负债比率为64.1%，预计2017~2019年的净负债比率将逐步上升至75.1%、77.0%及81.4%。

对此，合景泰富方面对记者表示，自上市以来，公司一直保持稳健的发展态势，负债情况也是处于良好的状态，“对于具体的预估，公司可能没办法给出数据上的预判和看法，但是公司相信，未来还是能够保持这种稳健的策略继续向前发展。”

长租公寓盈利问题难破

新城控股高级副总裁欧阳捷分析称：“目前来看，长租公寓的投资回报率算不过账，难以覆盖资金成本，近期发行的长租公寓资产类REITs属于保底收益，实质上就是一种变相的融资而已。”

在行业转型升级加快推进的背景下，合景泰富也在积极进行由住宅开发商到城市综合运营商的角色转变。 

在2017年中期财报中，合景泰富披露，公司专注于住宅及商业物业项目开发的同时，亦会致力投放资源打造多元化物业开发组合。日前，合景泰富表示，预计到2020年将落地写字楼、酒店、购物中心共30余个，并陆续推出多个中高端品牌长租公寓，从而带来超30亿元的营业收入。

作为未来布局的重点领域之一，方兴未艾的长租公寓被合景泰富寄予厚望。在2017年中期业绩会上，合景泰富主席兼执行董事孔健岷表示，预计未来两三年长租公寓总量可以达到4万~5万间，希望能够增加公司长期稳定的经营收入。其中，公司自有土地储备中可提供约2万间，通过租赁其他物业改造增加约2万~3万间。

记者了解到，合景泰富计划于2018年10月在成都推出长租公寓高端品牌“逸舍”，共计229个房间。中端品牌 “昕舍”将在上海、广州和深圳推出，提供约15000个房间。 

近日，合景泰富财务副总裁罗兆和接受媒体采访时透露，近年拿地成本上升，公司未来会逐步增加收租物业的比例，包括大幅增加长租公寓面积。罗兆和称，至2020年，公司希望达到租金收入占总收入约10%~15%的目标，其中三成来自长租公寓，而长租公寓面积届时将达180万平方米。

值得关注的是，罗兆和还表示，合景泰富计划将部分过往获取的写字楼用地申请转为兴建长租公寓。罗兆和认为，部分写字楼项目拿地时间较早，投资回报率可达10%，远高于直接拿地建设长租公寓。此外，2017年在深圳获取的两宗旧改工业地块，部分用地也考虑兴建长租公寓。 

“现在大家都觉得长租公寓是个风口，但这个风其实并没有真正吹起来。”在接受记者采访时，新城控股高级副总裁欧阳捷分析称，长租公寓主要问题在于投资回报率和资金沉淀。“目前来看，长租公寓的投资回报率算不过账，难以覆盖资金成本，近期发行的长租公寓资产类REITs属于保底收益，实质上就是一种变相的融资而已。” 

同时，欧阳捷指出，以自持方式开发运营长租公寓，不管对于国企还是民企来说，都面临着更大的盈利困难。在欧阳捷看来，房企之所以争相涉足长租公寓领域，一来长租公寓面积在房企物业中占比相对较小，二来房企出于提前布局市场的考量，眼下面临的亏损在可承受的范围。 

同策资管研究报告表示，在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还是拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本越来越高将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大的考验。

（来源：中国经营报）