一季度土地热背后:房地产供地明显萎缩

导读

具体而言，一线城市的房地产用地供应量同比下降37.97%；二线城市下降18.18%；三线城市下降 5.18%。

4月18日，国土资源部下属的土地勘测规划院发布《2016年排名前列季度全国主要城市地价监测报告》（以下简称《报告》）显示，今年排名前列季度，全国综合地价继续上涨，且增速加快。其中，住宅地价的涨幅尤其显著。

这与市场表现具有一定的吻合度。今年以来，随着房屋交易市场的火热，土地市场交易明显升温，北京、上海等一线城市均有高价地出让。与此同时，土地市场的热度又传递到东部二线城市，并对市场预期带来较大影响。

国土部的上述报告认为，除今年以来的货币超发因素外，还与供地规模下降有关。该份报告还认为，前期房地产调控政策效果“不够理想”，导致市场分化加剧。

一线城市宅地均价接近2万

《报告》显示，今年排名前列季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3668元/平方米，环比增长0.96%，同比增长3.55%，增速均比去年四季度有所扩大。

其中，商服、住宅、工业地价分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米，环比增速依次为0.57% 、1.27%和0.73%；同比增速分别为2.60%、4.66%和2.50%。住宅地价增幅最为明显。

去年下半年以来，多项房地产刺激政策密集出台，推动了房屋交易量大幅提升。受此影响，土地市场也在四季度明显升温，在部分城市和区域，住宅用地交易尤其火爆。

分城市层级来看，一线城市住宅地价水平为19195元/平方米，环比增长4.77%；二线城市为5353元/平方米，增长0.76%；三线城市2409元/平方米，增长0.61%。

热点城市的实际情况，要比官方的数据显得夸张。

数据显示，今年3月，南京共成交6宗住宅用地，平均楼面价为20540元/平方米，平均溢价率达到115.7%。此前的1月，南京住宅用地平均溢价率也达到98.27%的水平。

此外，北京1月住宅用地平均溢价率为133.8%；苏州2月的住宅用地平均溢价率为114%；合肥1月宅地平均溢价率为107.1%。一季度，这三个城市的溢价率都出现了超过100%的情况。

机构研究总监严跃进认为，一季度土地市场的特征在于，房企加大在二线城市的拿地比重，使一二线城市土地市场形成一定的联动效应。但地价中已出现泡沫成分，其中的“投资转移”风险值得警惕。

二线城市热度继续

这种“投资转移”风险，与当前的宽松货币环境密不可分。上述《报告》指出，今年1-2月，全国社会融资规模高于历史同期水平，贷款投放力度较大。作为重要的投资领域，房地产市场吸引资本进入，支撑了对价格的承受能力，带动了部分城市地价的快速上涨。

与此同时，供应则明显萎缩。《报告》显示，受供地安排周期性和供地结构调整影响，105个主要监测城市一季度建设用地供应量降至2010年以来单季度较低值。其中，房地产用地占比29.44%，自2008年以来，比例仅高于2012年同期。

具体而言，一线城市的房地产用地供应量同比下降37.97%；二线城市下降18.18%；三线城市下降 5.18%。此外，保障性住房用地供应下降幅度在各类城市中最为明显，降幅达到 24.72%。

这被认为是“去库存”政策在供给侧的一种体现，但显然未能考虑到区域的差异。上述《报告》对此的评价称，“前期房地产调控政策效果显现，但不够理想，一线城市市场热度上升明显，三四线城市改善有限。”

而值得担忧的，仍是东部二线城市。数据显示，今年4月上旬，苏州成交了14宗住宅用地，平均溢价率飙升至195.21%。有专家向21世纪经济报道记者表示，从供需形态上看，部分东部二线城市已表现出“类一线城市”的特征。

严跃进认为，一线城市的后续土地市场能否持续升温，要看土地出让中的比例调整工作是否到位，比如说增加住宅用地的比例等。但就今年上半年而言，二线城市依然会成为热点城市。

中原地产分析师张大伟亦指出，在分化的市场格局下，房地产依然面临明显的结构性风险。其中，一线城市的土地成本越来越高，利润空间缩小，风险不断累积，并对企业产生了挤出效应。三四线城市则存在过剩风险，企业同样避之不及。他认为，未来一年，二线城市将成为土地市场的热点。