6月哈尔滨首套房贷利率超基准利率0.13% 对贷款购房者有何影响?

东北网房产 2017-07-17 16:51
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东北网房产频道消息 根据融360最新的全国房贷报告显示,6月全国首套房平均利率为4.89%,相当于基准利率9.97折,环比上升了3.38%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为厦门4.72%,最高的为哈尔滨5.03%。 房贷大有全面回归基准利率的势头,甚至是重回5.0。

  东北网房产频道消息 根据融360最新的全国房贷报告显示,6月全国首套房平均利率为4.89%,相当于基准利率9.97折,环比上升了3.38%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为厦门4.72%,最高的为哈尔滨5.03%。

  房贷大有全面回归基准利率的势头,甚至是重回5.0。

  数据显示:被统计的35个主要城市中,房贷平均利率持平或超过基准利率(4.90%)的有10个城市,(注:此数据为地方银行平均值,红色为环比上涨最高的前十位)

9个城市与基准利率持平:

剩下的房贷利率依次排名是:

  房贷收紧的势头还在继续,并且扩围到多个热点城市,哈尔滨收紧力度强势,开启5.0时代。哈尔滨上月房贷利率上涨了42%,可以说,从4月中旬开始,最近两个多月是很多购房者的噩梦。

  以首套贷款70万为例,5月份哈尔滨购房者共计要还款129万元(平均值),到6月,成本已经上升到136万元,总价相差7万元。

  再用一线城市来计算,以深圳为例:

  首套贷款300万,5月份总还款在546万左右,到6月,总还款已经上涨到569万左右,总价多出了13万元,月供多出了800元左右。

  回顾一下

  上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年,当时8月份的房贷利率为5.15%,9月之后房贷利率已经下降到4.90%,正式开启“4时代”,并且连续走低,直到今年5月才开始逐渐回调。

2015年是去库存大年,当年很多城市都下了成交量纪录,而房贷成为银行的香饽饽,那一年是房价出现大涨趋势的元年,当时平均房贷利率是5.0%以上。

  从2015年9月以后,利率就持续走低,到2016年,全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右,2016年是房价暴涨的一年,也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。

  对于购房者

  银行取消房贷利率优惠对之前已经贷款买房的购房者来说,会造成怎样的影响?他们的贷款优惠会被取消吗?他们需要执行新利率吗?什么时候开始执行新利率?

  在回答这个问题之前,我们要先弄明白央行基准利率和银行利率优惠之间有啥关系。央行基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率。基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率,其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。

  通常情况,各金融机构的存款利率可以在基准利率基础上下浮10%,贷款利率可以在基准利率基础上下浮20%。这就解释了为啥不同银行房贷利率上浮下浮的额度会有所不同。

  举个例子。截止目前,央行商业贷款基准利率,5年以上4.9%,公积金贷款5年以上3.25%。如果用商业贷款买房,银行可以实施4.9%的房 贷政策,也可以在4.9%的基础上上下浮20%。例如2016年6月份,北京不少银行都会对商业贷款买房的购房者实施利率85折,即在4.9%基准利率基 础下浮15%,为4.165%。现在北京二套房贷款利率要在基准利率基础上上浮20%,那么商贷利率为5.88%。

  问题来了,现在商贷买房方面,普遍上调或者取消房贷利率折扣。那么之前商贷买房的折扣利率,在新政后还有优惠吗?

  一般来说,银行利率优惠在贷款期限内是不变的。

  举个例子,2016年小A商业贷款买房时,贷款利率有85折优惠,其商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A贷款30年,之后的每一年,在央行贷款基准利率的基础上都会有85折优惠。

  但在贷款利率方面,由于银行可以在基准利率基础上下浮20%,所以房贷新政后,之前的房贷还有没有利率优惠,需要查看面签时与银行签订的房屋贷 款合同。例如有些银行就规定,“借款人可以每年重新评估给予借款人的利率优惠,根据国家政策,借款人资信状况及借款担保等情况,自行决定全部或部分取消给 予借款人的利率优惠,并及时通知借款人。”

  除了银行的房贷利率优惠外,影响购房者月供的主要是央行的贷款基准利率。贷款发放后遇到基准利率调整的话,贷款利率调整方式一般分为两种,浮动利率和固定利率。

  浮动利率,即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。一般情况,贷款期限在一年以上的,自每次 基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。需要注意的是,如基准利率在一个日历年度内有两次或者两次以上调整的, 以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准。

  固定利率是指贷款期限内,利率固定不做调整。需要注意的是,如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率,采用固定利率的,一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

  浮动利率和固定利率怎么选?在此小M给个建议,在基准利率处于上行周期时,可以选择固定利率,当基准利率处于下行周期时,可以选择浮动利率。例如2015年央行几次降息降准,在这种情况下,就可以选择浮动利率。如果能预见将来央行加息的可能性大,可以选择固定利率。

  在清楚房贷利率及利率优惠的调整后,借款人需要留意新的月供金额的变化。一般情况下,房贷利率调整后,放贷银行都会发短信提醒借款人,按时足额还款。如果银行没有短信通知,借款人可以拨打银行官方客服电话咨询月供金额的变动,以免造成逾期或者罚息。

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