供应格局引发楼市新特点:豪宅为主 改善减少

北京商报 2016-07-25 07:29:37
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2016年半年已过,对于北京楼市而言,在各类需求集中释放等多重因素共同作用下,楼市迎来火热行情。无论是新房还是二手房,甚至于商住的成交量都有不同程度的增长。 可喜的是,北京房价的涨幅缓了脚步。但不可否认的是,在上半年的销售过程中,高端住宅已经成为市场供应的主角,一些刚需及改善的房源供应却再一再减少,

2016年半年已过,对于北京楼市而言,在各类需求集中释放等多重因素共同作用下,楼市迎来火热行情。无论是新房还是二手房,甚至于商住的成交量都有不同程度的增长。

可喜的是,北京房价的涨幅缓了脚步。但不可否认的是,在上半年的销售过程中,高端住宅已经成为市场供应的主角,一些刚需及改善的房源供应却再一再减少,这对于今年下半年的楼市供应而言将带来更多新的变化。

住宅数据

成交下滑明显 供应格局单一

对于北京上半年的住宅数据来说,多家数据机构在成交量上仍有分歧,但对于成交量整体的趋势来说,却都呈现出了下滑趋势。

以伟业我爱我家集团数据中心的数据显示, 2016年上半年北京新建商品住宅(不含保障房)共成交60211套,但在剔除保障房及公寓类产品(普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓)之后,纯商品住宅在2016年上半年的交易量仅为26746套,较2015年下半年大降45.2%,为2010年以来半年交易量的第三低数据,仅略高于2011年下半年和2014年上半年。

数据中也显示,上半年北京不含保障房住宅月均成交约61万平方米,较2015年全年月均销售量减少24%。而上半年住宅累计成交369万平方米,较2015年上半年下降8%,较2015年下半年减少35%

此外,对于北京上半年楼市至关重要的一项数据无疑也是成交房源的类型。这一点据伟业我爱我家集团数据中心统计,2016年上半年成交的北京新建商品住宅中,一居室有20078套,占34.3%,占比较2015年下半年增加16.1个百分点;两居室17181套,占29.4%,占比较2015年下半年减少14.4个百分点;三居室13988套,占23.9%,占比较2015年下半年减少4.6个百分点;其它套型(四居、五居、复式、别墅等)共7279套,占12.4%,占比较2015年下半年增加2.8%。而这一点也与上半年的供应相对应。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从整体来看,2016年上半年北京新房市场表现出了公寓类产品井喷、普通纯商品住宅市场降温、新房豪宅化三大特征。

在他看来,北京的新房市场已经日趋饱和,新增的新房项目越来越少,北京新房市场已很难维持高热度。

豪宅

高端楼市成交屡破纪录

住宅市场成交萎缩的问题也来自于北京楼市高端化。事实上,继去年北京楼市开启豪宅元年后,2016年上半年北京高端楼市升温势头依旧不减。包括别墅在内的北京高端住宅项目成交再度突破历史纪录。

据中原地产研究部统计显示,上半年10万+顶豪签约已高达204套,超过了2015年全年成交量。单价在10万元以上的豪宅签约较多的项目主要包括:使馆壹号院签约50套、万柳书院签约31套、泛海国际签约27套、琨御府签约25套、西宸原著及北京壹号院均签约10套。此外,总价在1000万+级别的物业成交也达到了2612套。其中,橡树湾、泛海国际、西宸原著位列销售前三,成交数量均过百套。

从别墅市场成交情况来看,截止到6月28日,北京别墅成交已达3310套,同比涨幅高达164%。此外,上半年北京公寓成交高达32314套,同样创下历史纪录。

对此,中原地产首席研究员张大伟表示,随着高端市场成交量涨幅明显,未来受顶豪项目集中入市的冲击影响,刚需产品入市难度将越来越大。

二手房

先扬后抑6月现断崖式下跌

在新房成交下滑的同时,二手房成为了北京楼市的成交主角。而二手房也在上半年上演了一出“冲高、降温、断崖式下跌”的剧情。但最终的结果则依旧是二手房的成交维持在了高位。

据伟业我爱我家集团数据中心统计,今年上半年,北京全市二手住宅共成交135507套,环比2015年下半年增长20.6%,创下2010年以来半年度交易量的新高。

上半年的二手房市场,主要经历了三个阶段:第一阶段为1-3月份,市场快速升温,交易量逐月走高,3月份交易量突破3万套,创下3年来的单月成交量新高;第二阶段为4-5月份,市场冲高回落逐步降温,但成交量仍在2万套以上;第三阶段为6月份,市场交易量出现断崖式下跌,交易量萎缩近5成,仅有1万余套。此外,安居客、58同城、赶集网上的数据也显示,二手房房价也明显地随着成交量进行浮动。目前,上半年的成交均价为43465元/平方米,环比2015年下半年的均价上涨9.3%,但增幅已经明显缩小。

对此,胡景晖表示,上半年北京二手住宅市场先是延续了去年“3·30”新政后的升温趋势,成交量持续走高;此后,由于购房需求被提前透支,需求不足的市场开始降温。与此同时,过热的市场也引发了政策导向的转变,楼市政策开始收紧,购房者逐渐回归理性,市场、政策双重因素的作用下,二手住宅市场在6月出现了大幅降温。

但对于下半年的二手房来说,却可能不会再延续上半年的热度。“从当前的政策形势来看,北京未来的楼市政策仍将从严趋紧,二手房市场的持续低温或难以避免。”胡景晖表示,根据以往的数据,北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右,近几年随着存量房市场规模的增加,年均交易总量也就在20万套左右,而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套。根据历史经验推断,下半年北京二手房市场的成交规模也就在七八万套的水平,下半年北京楼市降温将是大势所趋,而房价也会随着交易量的萎缩,逐步企稳回落。

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