2017年哈尔滨“涨”字当头 去库存仍有压力

三四线楼市相比于北上深楼市的发展轨迹，呈现出明显的滞后性。一线城市从2016年初开始上涨，为了控制过快的上涨速度，2017年陆续出台调控政策，力图让房价回归理性。

2017年哈尔滨楼市“涨”字当头

就在一线城市成交量和土地双双步入低谷的时候，三四线城市迎来上涨，2017年的哈尔滨楼市，走过一条上扬的通道。

数据统计，2017年哈尔滨新房价格持续高于二手房价格，新房全年上涨15.4%，二手房全年上涨8.6%，同时新房成交均价连续10个月上涨。有媒体报道，在年初走访的10个楼盘中，日到访量均达到50-100组，日均成交10余套以上。

在哈尔滨各区中，南岗区房价均价为12059元/平米，同比上涨41%，位居榜首；平房区均价较低，为5187元/平米，同比涨幅最小。松北区同比涨幅较大，为41.9%。

这里不得不提到的就是2017年的松北区，可谓是风光无限，不仅被划定为高级新区，并且随着地铁2号线、4号线、5号线的直通，哈尔滨万达城的运营，以及奥体中心的落位，使得松北的区域价值得到了迅速提升，在整体房产市场上占据优势，房价水涨船高。

有网站数据统计，哈尔滨各个区域在售楼盘中有85个楼盘上调价格，占在售楼盘总数的64%，这一年内超过半数的楼盘加入到涨价大潮中。

成交量同时水涨船高，以11月份为例，2017年11月哈尔滨商品房成交套数9593套，成交面积为98.81万平米，成交面积环比上涨43.7%，同比上涨32.8%。

近一年的数据显示，2017年哈尔滨土地市场供应量较大，成交周期短，显示出供不应求态势。但是现阶段，哈西群力这两块热点区域，可供经营性用地块较少，土地供应逐渐由市区转向松北、香坊，包括万科、华润、恒大等各大房企共6盘在2017年纷纷在今年进驻香坊、松北区域。

在2018年，随着地铁2号线、3号线的开通以及其他的战略部署之下，松北、香坊会成为继哈西群力的又一置业热点区域。

仍有去库存压力 土地供应量减少

在土地方面，2017年哈尔滨市挂牌土地供应共127宗，总面积约为487.69万㎡。其中工业用地推出51宗，推出土地面积约为138.83万㎡，占比为28.47%；商住用地推出24宗，推出土地面积约为136.21万㎡，占比为27.93%；商业用地推出28宗，推出土地面积约为105.71万㎡，占比为21.68%；其他用地推出12宗，推出土地面积约为69.84万㎡，占比为14.32%；住宅用地推出12宗，推出土地面积约为37.10万㎡，占比仅为7.61%。

国土资源部曾在年初时表示，对去库存压力大的三四线城市，要减少以至暂停住宅用地的供应。而对房价上涨压力大的城市，则要调整用地结构合理增加土地供应，提高住宅用地比例。2017年度哈尔滨住宅用地及商住混合用地供应占比仅达到三成左右，更是印证了这一说法。

从区域上看，2017年哈尔滨土地推介市场中香坊区、松北区都占据了大部分的份额。其中，香坊区土地推介31宗，推出土地面积约为116.57万㎡，占比为23.9%；松北区推介土地20宗， 推出土地面积约为111.98万㎡，占比为22.96%。

房住不炒 哈尔滨市场盼稳定发展

一直以来，哈尔滨楼市以刚需群体为主体，低总价的小户型一直都是销量较高的。但是，2017年其中成交套数最多的为100（含）-120㎡面积段，为改善型大两居、紧凑型小三居以及舒适型三居室；60㎡以下的面积段多为一室户型，作为过渡的一室市场需求量较少，144㎡以上面积段多为四室及四室以上户型，大面积段、总价高、市场需求量较少。说明市场已经逐渐从刚需户型向刚改及改善户型转变。

随着生活水平的提高，人们对居住水平要求也越来越高，这是置业需求转变的主要原因，另外，很多家庭生了“二孩”后，家庭结构发生变化，人口的增长也必然会影响主体的住房需求，并且以改善型、高端小区为主，优质的物业服务及小区配套导致该面积段户型成交均价较高。

虽然2017年楼市调控频繁，但是“限购”脚步始终没有蔓延到哈尔滨，说明哈尔滨的库存量还是存在的。从2016年的“去库存”到2017年的“房住不炒”，房子的属性被定义的越来越健康，并且“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”已为2018年楼市定调，所以不管是几线城市，2018年国家调控都不可能放松，保证房地产市场健康平稳发展仍然要务。

焦点楼市观察

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