楼市入冬?让数据告诉你真相!

哈尔滨智慧房产 2017-07-18 14:34:00
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

近日,财政部公布了上半年财政收支情况;央行公布了截至6月末的金融数据。这些数据组反映着一个主流舆论避而不谈的事实:尽管国家已经出台相关政策,但楼市依然火爆,无论是地方有关部门还是银行,依旧靠楼市获得非常可观的收入。

 近日,财政部公布了上半年财政收支情况;央行公布了截至6月末的金融数据。这些数据组反映着一个主流舆论避而不谈的事实:尽管国家已经出台相关政策,但楼市依然火爆,无论是地方有关部门还是银行,依旧靠楼市获得非常可观的收入。

        以上是央行给出的数据,包括最近9个月的“新增人民币贷款”、“新增住户贷款”和“住户贷款占新增贷款的比例”。根据央行一贯风格,均会在每季度末、半年末、年末时给出一组总数据(每组最后一个月的具体数据都不会明确给出,需要自行计算。)

        其中,跟我们平民百姓最直接相关的就是——住户贷款;直白地说,就是居民家庭的贷款。而在目前的中国,大多数人都应该不会反对:

 “住户贷款” ≈ “房贷”

        因为那些以装修、买车等各种名义贷出来的钱,最终90%都成为了我们买房时的首付款。

        另外,仔细研究数据可以发现,在过去几个月的全国银行贷款中,住户房贷的占比大致呈下降趋势;即便是2016年11月达到了极高的86%,之后再也没有维持这股疯狂的劲头。从2016年12月开始,连着今年的头两个月,比重一直在稳步下跌。

        那么,为什么到了3月,却有了如此大程度的反弹呢?原因是央行在季度末的考核一向更严格,继而曝光了有关部门隐藏的2017年1、2月房贷报表。换句话说,其实今年头两月的住户房贷占比并没有跟随去年末下降的趋势,继续下降;仅仅是因为真实数据被隐瞒了。

        在随后的4、5两月,个人房贷仍然达到超过5成的惊人比重。当时有消息指,因为第二轮楼市调控是在春节后开始的,而贷款批款最快需要1个月,调控成效会因此滞后。但目前,今年6月的数据出来了,住户贷款占比仍然高达48%。

至于上半年累计,住户贷款占比也达到了47%                       

         下面再看一组来自财政部的数据,其中最大的一笔是土地出让收入,高到了18836万亿,同比增长34%。按照此增幅,以及往年下半年收入均占大头的情况,2017全年土地出让金收入将达到4.8万亿,可能创下历史最高纪录。

        去年财政部曾公布房地产行业全年所得税情况,占所有所得税比重约为13%。若按照这个比例,可估算2017年上半年开发商缴纳的增值税及所得税总和约为6200亿元(不含建筑企业)。

        而今年,在财政部还没有公布开发商上半年交纳的增值税、所得税,以及个人所得税中卖房因素占比的情况下,来自房地产的收入仍然达到了28194亿元,占政府全部收入的24%。

        另一方面,目前的个人所得税(目前与房产交易有较大关系)占全部所得税比重近50%, 2017上半年总额约为3000亿元。而2017上半年,此三项(开发商增值税、所得税及个人所得税)合计逾9000亿元,加上上述的28194亿元,与房地产挂钩的收入总额约为3.72万亿元,占政府上半年11.73万亿的总收入超30%。

       由此可见,即便主流媒体都在渲染“楼市入冬”,但实际情况并非如此。

        在一、二线城市,房产成交量的确有所下降。但由于官方鼓励,许多开发商、炒房者及刚需者都一致把目光投向了三四线城市,开发商争地、买房者抢房,成交量依然可观。且目前开发商普遍预期,此轮楼市调控很难持续超3年,而先下手为强,抢到地就抢到生存权,开发商依然在拼命争地。这便构成了舆论和市场背道而驰的景象。

最后再来看一组数据:

        2012年,卖地收入出现了大幅减少,当时经济下行压力加大,于是央行启动了降息周期,并且在2012年降息两次。随后,在2014年再次降息一次。两年时间经历三次降息,大大刺激了开发商拿地的意向。从表格中也可以直观地观察到,2013年及2014年,连续两年卖地收入超过4万亿元 。

        但由于当时市场资金仍然紧缺,利率偏高,楼市尚未具备启动条件,买房“散户”仍然抱着观望心态。此时的余额宝的收益率甚至飙升到了6.7%。最后导致2015年卖地收入大减,同比减少逾1万亿元。那么,这1万亿的政府收入缺口,应该用什么来填补?官方为了防止此情况继续发生,便在2015年底中央经济工作会议提出了“去库存”,一轮房地产牛市由此开启。综上,财政减收和经济增长放缓的双重压力,是导致政府启动房地产牛市的根本原因。

        另外,从最近几年土地转让收入占“政府总收入”的比重看,在2013年达到顶点之后,开始逐步回落。其中回落的重要原因,是房地产出现了重大转折:即便我国总体上住房刚需已经满足,但结构性矛盾仍旧存在,部分人口持续流入的中心城市依然存在住房短缺现象。所以,开发商拿地不再是“天女散花”,很多三四五线城市的土地没有人要了。

        就目前而言,土地收入占比的减少,是不可逆转的趋势(但今年全年或将反弹),这无疑给了政府很大的压力;一旦当“房地产冬天”真正到来之后,地方债的规模将越来越大,或许将成为中国新的发钞方式:地方政府加量发行各种地方债——银行为主接盘——银行拿着地方债到央行抵押——MLF和PSL等余额不断增加——基础货币增加。

楼市入冬?且言之尚早。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。