传统旺季突遇“寒冬” 长租公寓企业如何“活下去”?

搜狐焦点哈尔滨 2020-02-12 09:18:58
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在严格防控疫情之下,长租公寓由于兼具民房租赁的长期性与酒店居住的密集性,管理难度不断加大。随着春节假期的结束,租客的返城高峰对于长租公寓企业的管理运营带来不小的挑战。

在严格防控疫情之下,长租公寓由于兼具民房租赁的长期性与酒店居住的密集性,管理难度不断加大。随着春节假期的结束,租客的返城高峰对于长租公寓企业的管理运营带来不小的挑战。

面对疫情袭来,长租公寓运营企业面临哪些困境?有哪些自救措施?未来长租公寓行业将如何发展?

经历洗牌,又遇“寒冬”

“2020年挑战太多,加上疫情的出现,长租公寓行业短期受到了影响,中长期还是看好的。但从业企业和整个行业,都需要在这个比较难的时期里,跨过去,并升华。”赋能资本创始人胡振寅分析称。

巴乐兔研究院院长高萌指出,长租公寓目前面临的困境在于:由于疫情管控,复工推迟,短期内一二线城市流动人口骤减,租房需求降低,空置率增加,违约率也增加。另外,长租的主要形态是合租,这对疫情管理提出更高的要求,客观上也增加了长租公寓的运营成本。

实际上,在2019年刚刚经历了洗牌期的长租公寓,在资金运营双重考验之下,部分中小企业已在竞争中被淘汰出局,整体行业估值都出现了大滑坡。当疫情袭来,长租公寓遭遇“寒冬”。

按往常租赁市场交易惯例,每年春节后是租赁旺季,返城的人和外出实习的学生群体开始租房,各个企业也都等待年后市场回暖。“迎来旺季却无法出租,租金收不到,成本在增加,现金流成为巨大的掣肘。”房东东创始人全雳称。

基于目前的状况,乐乎公寓CEO罗意表示:“去年年底淡季时,大家所期待的今年春节过后的‘小阳春’,会因疫情而延迟。”

长租公寓倒闭将创新高?

继乐伽公寓在2019年7月停摆之后,全国范围内出现一批爆仓公寓,如鼎家、国畅、喔客等,而且呈现加速态势。据贝壳研究院不完全统计,2019年陷入资金链断裂、跑路、倒闭的公寓数量达52家,其中,资金链断裂的公寓有近20%是由“高收低出”模式扩张导致的。

问题在于,一旦疫情持续,长租公寓将面临什么局面?是否会加速长租公寓运营企业的资金链断裂?

高萌指出,如果疫情持续,会使长租行业的发展产生阶段性停滞,企业会收缩规模,行业整体规模也会保持一个平台期。有资金或经营良性的企业还能保持正常运营,熬过这一艰难时期。不过,一部分目前就经营不善、亏损严重、依靠输血的企业将加速退出市场。

“大品牌公寓目前应无大碍,能扛过去。最担心的是中小公寓,大部分此类企业的现金流维持不会超过3个月。今年倒闭的长租公寓还会创新高。”全雳称。

贝壳研究院租赁分析师黄卉也认为,在疫情影响下,部分中小企业将面临生存危机。若疫情持续到5月,不排除有新的长租公寓企业“爆仓”。

自救、政府支持并举,等待租赁市场复苏

在疫情之下,长租公寓运营企业纷纷行动起来,加强防控、展开自救。在高萌看来,目前,长租公寓运营企业要充分服从政府安排和政策要求,服从全民战“疫”的安排,才能使市场尽早步入正轨。此外,应充分在运营细节上考虑疫情防控的需要,利用自身服务保障社区防控效果及租客健康。

“从短期来看,疫情使租客减少,企业应重视现有生意,提升租客体验,通过各项措施尽可能留住老租客,扩大租期,并通过老租客介绍新租客,从而增加生意。同时,应尽量节省不必要的开支,暂时中止拿房扩张,降低消耗。”高萌称,从长期来看,长租公寓运营企业更要认识到行业已过了粗放发展的阶段,需进行精细化运营,追求现金流健康,尽快实现盈利。

值得一提的是,政策层面对中小企业的支持也在增多。苏州、上海、北京、青岛等地相继出台支持性措施,各地政策均提出减租减税、延缓社保缴费等措施。以北京为例,在已出台“19条”措施基础上,2月6日,北京再推“16条”措施,包括减费降租、加大金融支持等,帮助中小企业渡过难关。

除此之外,新京报记者注意到,疫情当前,租金减免从商业地产向住宅租赁领域扩展。据黄卉统计,截至目前,重庆、合肥、无锡等几个城市的房地产租赁行业协会相继发起倡议,号召房东减免租金,对租赁企业及租客做好排查及支持工作。包括号召减免2月份租金,依据疫情的发展及影响情况,对3-4月租金实施减半,以减轻租赁企业及租客的资金压力。

不过,在全雳看来,目前各地政府出台的疫情扶持政策针对的是国有经营用房,个人房东和民营物业暂无法享受,而绝大部分长租公寓运营企业还需要通过后者实现经营,因此,长租公寓运营企业目前能享受到的实际优惠有限。

“疫情稳定后,租赁市场恢复仍需一段时间,预计6月后长租公寓才能进入稳定运营。”基于此,全雳指出,企业还需要以自救为主,第一任务是防疫,保证安全;第二是稳定租客,留住租客;第三才是和房东协商租金。

损失暂难预估,与房东谨慎谈降租

谈及疫情对企业影响程度,优客逸家CEO刘翔在接受新京报记者采访时表示,每个企业规模不同,企业每月损失多少,实际没太大参考意义,更有参考价值的指标在于同期比例,“比如,新签租房量方面,除武汉外,各企业其他城市新签租房量基本都降至往年同期的15%-20%,出租率跟往年同期相比,已下降10%左右。”

“每天都在持续下降,因为每天新签出租量减少,新增退租量又在增加,导致出租率动态往下降。”刘翔预计,2月份整体出租率下降10个点左右。

据悉,新签租房下降,空置率上升,对公寓带来的损失,可分为盈亏损失和现金流损失,但从企业生存角度分析,最大的影响在于现金流的损失。

因此,疫情对各家企业的影响并不相同。其中,依赖长周期预收比例较高的企业受影响更大。其背后的原因在于,“已在租的房源,企业已把未来12个月或24个月的租金收回消耗了。而在目前这一时间点上,企业必须靠新出租房源再预收来获取现金流。”刘翔称。

在此逻辑下,一些杠杆较高,较多依赖一年、两年期预收的企业,在目前情况下,不得不采取裁员、强制要求房东免除租金的极端方式来展开自救。

对此,高萌认为,目前一些租客希望减免租金,租赁机构反过来要求房东也减免租金。不过,“无论从法律层面,还是道德层面,离开合同向出租方施加压力,要求减免租金的做法都是不妥的。”

基于此,高萌呼吁,租赁机构应从自身经营能力出发,在确保防控疫情和保证租客健康的前提下量力而行,给出对租客的关怀政策,同时,也能以同样的精神尊重业主的利益,谨慎谈降租。

对于与房东谈降租的情况,罗意亦倾向于慢慢来,“由于疫情还尚未达到足够长的周期,像乐乎这样的运营商和租客都不知道最终损失会多大,现在跟房东谈降租还不是时候,信息不对称,都是复合博弈,因此,不急于此时。”

市场将逐渐修复,行业精细化运营提速

“从短期来看,今年上半年,尤其是1-3月份,市场将继续低温运行,租赁需求被抑制,租赁市场成交量同比降低,新增房客量减少。”黄卉指出,随着后续疫情的发展及控制,租赁需求会逐渐恢复,包括节后换租的需求、毕业季租赁需求等释放,市场将逐渐修复。

“住房租赁行业长期向好发展的趋势不会变。”黄卉强调,“租购并举”是房地产行业的长效机制,品质居住是消费升级背景下的必然需求,也是消费者用脚投票的结果,市场需求才是长租公寓发展的根本动力,这种动力自始至终从未改变。

对于长租公寓未来发展而言,“疫情加速终结了粗放经营和扩张模式,也加速了精细化运营时代的到来。”高萌称。

新京报

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