房价总体稳定 政策继续向二三四线深入

作者：楼客专栏

一、整体形势:环比涨幅出现小幅反弹，同比涨幅继续回落

10月份，随着"因城施策"房地产市场调控政策不断深入，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。一线城市新房价格环比下降，二手房价格持平;二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。一二三线城市房价同比涨幅继续回落。

从加权平均指数来看，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比指数为100.2，比上月扩大0.1个百分点，同比指数为104.1，比上个月下降1个百分点。

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从70个大中城市新建商品住宅环比价格指数的分布区间情况来看，个别城市出现回调，涨幅超过0.5%(含)的城市个数有所增加，由9月份的19个上涨到10月的23个，且本月有1个涨幅超过1%的城市，为哈尔滨，环比涨幅高达1.7%;相应地，房价涨幅在0.5%(不含)以下的城市个数缩小，其中下跌的城市个数比上月减少4个，为14个。虽然此前涨幅过大的部分城市已因调控有所抑制，但从根本来说，部分热点城市依然是购房热点对象。这也是近期成都、南京均开启摇号政策的主要原因。

从70个大中城市新建商品住宅同比价格指数的分布区间情况来看，变化较为明显，涨幅超过10%的城市个数持续减少，由9月份的15个下降到10月的10个，减少了5个，而且涨幅均没有超过15%，相对的，下跌的城市个数增加显著，由上月的3个上涨到本月的10个，增加了7个，均来自15个热点城市。这表明楼市严格调控的影响下，核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。70城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会继续保持同比增幅收窄态势。

分城市等级看，一线城市新房价格环比下降，二手房价格持平;二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。一二三线城市房价同比涨幅继续回落。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落，10月份比9月份分别回落0.5和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落，10月份比9月份回落1.0个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续9个月回落，10月份比9月份回落0.7个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落，10月份比9月份分别回落0.7和0.3个百分点。

二、15个重点城市房价:个别城市环比反弹，同比持续回落

从15个一线城市和热点二线城市的房价环比来看，9个城市的新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间;天津、上海和成都分别上涨0.1%、0.3%和0.7%。可以看出，部分城市热度依然不减，但政策也不断收紧。16日，成都市房管局发布通知，要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。未来，房地产调控力度将继续向热点的二三四线深入。

从同比房价指数来看，13个城市涨幅继续回落，回落幅度在0.1至3.7个百分点之间，其中无锡、郑州、济南、杭州回落幅度较大，超过6个百分点。值得注意的是，北京、南京、无锡、杭州、合肥、福州、郑州等多个热点城市首现同比下调，这是自2016年以来，首次出现10个热点城市房价同比齐跌的现象。经过1年连续的调控措施，房地产市场已经明显降温，市场逐渐进入低谷徘徊，预计后续市场将进入降温周期。

三、哈尔滨、乌鲁木齐领涨全国城市房价，较高涨幅扩大超1%

从房价环比领涨城市的情况来看，本月再次出现变换，新建住宅领涨城市由上月的安庆市转换为哈尔滨市，二手住宅则由秦皇岛市转换为乌鲁木齐市。从各类住宅价格的较大涨幅来看，本月有所回调，部分热点城市涨幅扩大，而一线城市保持连续三个月的环比下跌，这说明此类城市相对严厉的管控效果正发挥效应。

本月，部分非热点省会城市房价上涨较为突出。新建商品住宅价格环比涨幅居前的城市以三线城市为主，哈尔滨环比涨幅高达1.7%，呼和浩特、南充环比上涨0.9%，岳阳环比上涨0.8%。热点城市新房价格在"金九"全面下行后，个别城市房价在"银十"有了反复，说明热点楼市调控效果也出现了分化，调控政策越严格的城市，控房价效果越明显。今年以来，楼市调控政策不断，从目前各地的房地产政策内容看，限购与限售全面升级。进入10月份，又有一批城市陆续加入限售行列，以二线省会城市和大城市圈周边城市居多。限售解禁时间多为2年至3年，直接打击了各类投 资投机需求。政策端只紧不松，形成"热点调控不放松+三、四线去库存逐步退出"的多元闭环，制约了这一阶段房价上行的空间。

四、房价未来走势研判

10月份，中国房地产开发投 资和销售增速双双回落，新一轮房地产调控政策效应正逐渐显现。国家统计局新闻发言人指出，近期，很多城市加大了对共有产权住房、租赁住房的试点。今年以来，北京、上海的保障性住房建设占比有较大的提升。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制，将推动房地产市场保持持续健康发展。

本月政策接二连三出台，从十九大报告提出的"房住不炒"，住建部等部门开始价格联合检查，到包括北京等城市的租赁政策落地，代表了房地产调控内容继续深入。中央已逐渐将楼市政策的施力点转向供给侧，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。据统计，全国有超过25个城市发布了34次有关房地产市场的调控政策，其中有关租赁的政策就已接近20次。未来，推行租赁住房政策的城市将进一步扩围。同时，积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道，支持企业利润创新型金融工具发展住房租赁业务将成为推进住房租赁市场的重要方向。预计楼市调控政策短期内不会放松，各地政府仍会坚持"房子是用来住的、不是用来炒"的定位，真正让住宅回归"居住属性"。并且考虑到持续的金融秩序整顿和持续收紧的金融环境，今年四季度的市场交易不会反弹。